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Dans un précédent article, nous vous parlions de l'importance de diversifier ses placements financiers afin de lisser les risques de votre portefeuille. Aujourd'hui nous vous parlons de LODEOM, un dispositif qui offre une défiscalisation auprès d’opérateurs investissant en Outre-mer. Ce dispositif a fait ses preuves mais il n’est pas sans risque : découvrez nos conseils pour pouvoir en profiter et éviter les pièges.

LODEOM : Comment ça marche ?

La LODEOM (ancienne Loi Girardin) est un produit de défiscalisation qui permet la relance d’investissements privés dans les DOM-TOM. Ce placement financier permet de financer les opérateurs qui, eux, s’occupent d’acheter les outils nécessaires à destination des DOM-TOM : matériel agricole, machines-outils, etc. L’ensemble des DOM-TOM sont concernés par ce dispositif : Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion, Saint-Martin et Saint-Barthélemy.
Ce placement vous permet une réduction d’impôts « One shot » : l’avantage fiscal est immédiat. Si vous investissez en 2020, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts dès 2021 qui continuera de s’accumuler sur les années à venir. Cette réduction d’impôt sur le revenu est toujours supérieure à votre apport personnel.

Oui, mais pour qui ?

LODEOM s’adresse aux contribuables qui résident en France et qui souhaitent bénéficier d’un avantage fiscal avec un impact réfléchi et responsable. L’objectif est de soutenir les entreprises des DOM-TOM dans leur développement en participant au financement de matériaux industriels au sein de ces territoires et ainsi de contribuer au développement économique de l’outre-mer.
À savoir que la LODEOM s’adresse aux foyers déclarant plus de 4000 € d’impôt, cherchant à réduire leur imposition mais qui ne souhaitent pas investir dans un dispositif de défiscalisation immobilière en locatif comme le Pinel .

La LODEOM est aussi un excellent produit de diversification. Et effet, nous vous conseillons de varier les placements pour vous garantir un maximum de bénéfices. Nous recommandons également cet investissement pour les contribuables, moins nombreux, ayant atteint le plafond des niches fiscales à hauteur de 10 000 euros. De plus, ce placement bénéficie d’un plafond propre de 8000 euros. Vous n’aurez aucun frais et rien d’autre à régler que cet apport initial.

Une rentabilité attractive

En souscrivant à la LODEOM, vous pouvez générer un gain d’environ 15% en contrepartie de la bonne exploitation du matériel financé pendant 5 ans.

Pour mieux comprendre les avantages liés à LODEOM, prenons l’exemple de Monsieur Joseph, qui doit payer 10.000€ d’impôt sur le revenu en 2021. Il choisit d’investir 8 620€ dans une enveloppe LODEOM en janvier 2020. Ce versement de 8 620€ lui permet de gommer la quasi-totalité de son impôt sur le revenu. Son gain fiscal est alors de 1 320€, soit une rentabilité de 16% sur un an (hors frais administratifs). Alors, plutôt intéressant comme placement, non ?

Un impact sur le prélèvement à la source

Mais alors, quel impact pour les contribuables sur le prélèvement à la source depuis début 2019 ?

Pour mieux appréhender cette notion, prenons l’exemple concret de Madame Martin, qui effectue chaque année une souscription à la LODEOM pour effacer 20 000 euros d’impôts sur le revenu. En avril 2018, elle effectue un apport de 17 544 euros pour 20 000 euros de RI (taux de rentabilité de 14%). A compter de janvier 2019, elle pait son impôt à la source sans tenir compte de la réduction d’impôt LODEOM.
En avril 2020, elle fait sa déclaration des revenus de l’année 2019.
En septembre 2020, l’administration fiscale compare l’impôt prélevé à la source et l’impôt réellement dû par le client après réduction et crédit d’impôt. Madame Martin est remboursée de la différence. Malgré le prélèvement de l’impôt à la source, le client conserve la même rentabilité sur l’opération !

LODEOM : mais alors, quels sont les risques ?

Comme tout placement, les risques ne sont pas exempts.

Pour bénéficier d’un placement LODEOM, le placement doit respecter les conditions d’entrée : une localisation dans les DOM-TOM, l’entreprise doit être obligatoirement agricole et l’investissement doit être affecté à l’activité pendant 5 ans. En cas de manquement à l’une des conditions, l'administration fiscale peut exiger le remboursement de la réduction d’impôt obtenue. Toutefois, il est possible de se protéger en souscrivant à une garantie couvrant l’ensemble des risques.

Alors oui, un investissement LODEOM peut s’exposer à certains risques financiers et fiscaux. Pour limiter ces risques, nous sélectionnons rigoureusement nos partenaires et veillons à ce que les enveloppes sélectionnées présentent une mutualisation importante et des clauses contractuelles visant à limiter les risques. A savoir que ce type d’opération peut se réaliser tous les ans en fonction de votre situation patrimoniale.  

Historiquement, l’exonération LODEOM est et restera un placement de confiance pour les années à venir, mais sous certaines conditions. Le plus important reste donc le choix d’un prestataire de confiance pour assurer le financement et la gestion de l’investissement, du début à la fin du projet. Chez Liins, 87% de nos clients souscrivent de nouveau à un contrat LODEOM chaque année. De plus, nous proposons un taux spécial de lancement de 16% pour les souscriptions avec notre partenaire ECOFIP (sous conditions de disponibilités). Si vous êtes intéressé par notre offre , nos équipes se tiennent à votre disposition pour échanger partout en France. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations !

Pinel : et parès ?

C’est un sujet dont on parle (trop ?) peu. Un investissement locatif dans l’immobilier neuf de type Pinel ne doit pas se considérer sur la seule période de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans). Certes, cette période est particulièrement intéressante pour le contribuable car elle est synonyme d’une forte réduction d’impôt. Néanmoins un investissement doit toujours se considérer sur la durée : les conditions de gestion ou de revente post-défiscalisation auront un impact direct sur la rentabilité globale de l’investissement. C’est pourquoi il est important de bien anticiper cette sortie du régime fiscal.

Au terme de la période d’engagement, dressez un premier bilan

Avant toute décision, il est utile d’analyser la période de location écoulée :

Répondre à ces questions vous permettra d’y voir plus clair, et vous aidera à vous orienter vers l’une des 3 solutions qui s’offrent à vous : vendre le bien, continuer à le louer, ou, pourquoi pas, l’occuper (vous ou vos enfants par exemple).

Continuer la location

Si vous n’avez aucun problème à louer votre appartement, c’est que ce dernier répond à une vraie demande. Dans ce cas, pourquoi alors ne pas continuer à le louer ? Surtout que, sorti du cadre de la défiscalisation, vous n’êtes plus soumis aux plafonds de loyers Pinel. Vous pouvez donc fixer librement le montant du loyer (restez néanmoins dans les prix du marché). Selon l’état du logement, la fin de la période de défiscalisation peut être la bonne occasion de faire quelques travaux pour le rendre plus attractif, des travaux que vous pourrez déduire.

Le statut de loueur meublé

En parlant de recettes, si vous souhaitez continuer à louer votre bien, il peut être intéressant de vous orienter vers la location meublée non professionnelle. L’intérêt de ce dispositif se mesure en regard de votre tranche marginale d’imposition et plus largement de votre situation fiscale. Mais cette solution s’avère souvent plus avantageuse fiscalement que la location nue. Car qui dit loyers encaissés dit imposition de ces loyers, une imposition à laquelle vous risquez d’être d’autant plus sensible que vous ne profiterez plus de la réduction Pinel. Ce statut LMNP vous offre la possibilité de déduire de vos recettes (loyers) vos charges et d’amortir la valeur du bien ; ce qui vous permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs (ou de les diminuer fortement).

Revendre le bien

Si vous ne voulez pas continuer à louer votre bien pour récupérer votre capital ou éviter toute contrainte de gestion, la vente est indiquée. Néanmoins, là encore, pas de précipitation.

Attendez si vous le pouvez que votre locataire ait quitté les lieux. Un appartement occupé n’intéresse le plus souvent que les investisseurs, qui de manière générale, cherchent à baisser les prix dans un objectif de rentabilité locative.

Mais surtout, si vous vendez au lendemain de la période de défiscalisation, votre bien sera directement en concurrence avec les appartements voisins (achetés en même temps par d’autres investisseurs). Ce qui aura pour effet de tirer les prix vers le bas. Ainsi, avant toute démarche, renseignez-vous auprès de la copropriété sur les appartements à la vente dans votre résidence.

Profiter du bien pour vous ou vos proches

Enfin, vous pouvez très bien décider de conserver le bien pour vous : que ce soit pour bénéficier d’un pied à terre ou loger votre enfant par exemple. Dans cette perspective, sachez qu’en qualité de propriétaire, vous pouvez prendre congés de votre locataire. Pour ce faire, vous devrez adresser à votre locataire un « congé pour reprise », notifié 6 mois avant la date de fin d’échéance du contrat du bail.

Ne vous précipitez pas à l’issue de votre période d’engagement. La sortie du dispositif de défiscalisation est une étape importante pour consolider la rentabilité de votre investissement. Certes il s’agit de tenir compte de vos objectifs, mais il est également important de considérer votre nouvelle situation fiscale et patrimoniale et de prendre en considération du contexte économique (état du marché, concurrence avec d’autres logements…).

pinel 2019

La fin de l’année est souvent une période dense pour nous CGP : entre la loi de Finances qui peut redistribuer les cartes des aides de l’Etat et la signature des actes, nous sommes particulièrement actifs auprès de nos clients. Pour ceux qui souhaitent investir en loi Pinel et profiter de la réduction d’impôt dès 2020, il devient urgent de déposer son dossier de demande de crédit immobilier. Ainsi, les dossiers de demande de financement pour un investissement locatif doivent être déposés au plus tard entre le 15 octobre et les 15 novembre selon les banques

Investissement Pinel : les échéances importantes

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier en diminuant sa pression fiscale, investir en loi Pinel peut s’avérer une solution intéressante. Dans le cadre d’un investissement défiscalisant dans l’immobilier neuf, Il faut savoir que ce qui enclenche la réduction d’impôt, c’est la date d’achèvement de l’immeuble.

Mais si vous faites l’acquisition d’un logement déjà terminé, c’est alors la date d’achat qui sera prise en compte. Autrement dit, la date de la signature de l’acte authentique chez votre notaire. Celle-ci doit avoir lieu avant le 31 décembre 2019 afin de pouvoir profiter de votre réduction d’impôt sur le revenu dès 2020.

Il est encore temps de concrétiser votre projet Pinel

Ceux qui ont un projet d’investissement en Pinel peuvent donc encore le concrétiser. Comme le précise notre partenaire de courtage en crédits immobiliers, Vous Financer, «  le temps de trouver le bien, obtenir le contrat de réservation, déposer le dossier de prêt complet, obtenir l’accord, puis l’offres de prêt et attendre les 11 jours pour la renvoyer, pour signer au 31/12, on est encore dans le timing ».

Mais il ne faut cependant plus traîner. Certaines banques de notre partenaire nous ont informé que les dossiers de demande de prêt devront être transmis au plus tard le lundi 21 octobre 2019 ; d’autres, plus spécialisées dans le financement d’investissement locatif, pourront attendre jusqu’au 20 novembre.

Petite astuce à connaître pour gagner un peu de temps : vous pouvez déposer votre dossier de prêt à votre banque avant la purge du délai de rétraction de 10 jours, dont disposent les promoteurs à la contre signature du contrat de réservation. Cette contre signature du promoteur ne sera en effet exigée que pour le déblocage des fonds.

Bien sûr, s’il est encore temps d’investir cette année en Pinel, il ne s’agit pas de confondre vitesse et précipitation. Il est important de bien sélectionner le bien immobilier, la défiscalisation n'étant pas une fin en soi.

Les pièces à rassembler pour votre demande de prêt

Pour gagner du temps dans le traitement de votre dossier de prêt, voici, pour rappel, les documents que vous devez a minima rassembler :

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions complémentaires.

retouvez nous au salon de l'immobilier le 11 octobre à Paris

LIINS sera présent au salon de l'immobilier et de l'investissement à Paris.

Une occasion propice pour pouvoir échanger, vous conseiller et vous accompagner dans votre projet immobilier.

Si vous souhaitez que nous étudions en amont votre projet afin d'en discuter sur le salon, n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec l'un de nos consultants parisiens.

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Un propriétaire-bailleur peut réduire les loyers qu’il perçoit. En effet, il est possible de déduire des revenus issus d'une location meublée toutes les charges non recouvrées auprès du locataire. Voici lesquelles et comment procéder.

Réduire ses revenus issus de la location meublée n’a rien d’illégal, ni d’immoral. Il s’agit de tenir compte de la réalité des charges payées par le propriétaire-bailleur pour exploiter le bien. Et ceci est rendu possible car louer un logement est une activité commerciale. A ce titre, les loyers perçus vont suivre le régime fiscal dit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le terme de bénéfices prend ici tout son sens. En effet, qui dit bénéfices, dit une soustraction des dépenses aux recettes. Bien sûr, les charges recouvrées auprès du locataire ne sont pas prises en compte : eau, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères… Par ailleurs, comme la détention d’un bien s’étale sur longue période, il est possible de répartir les dépenses sur plusieurs années en suivant le principe comptable des amortissements. C’est le cas pour toutes les charges d’exploitation d’un bien supérieures à 600 euros. Sous ce montant, la déduction peut se faire en une fois. Dans tous les cas, une condition essentielle : conserver une facture authentique pour chaque charge et pouvoir la présenter en cas de contrôle des inspecteurs des impôts.

Entretien, réparation et travaux

Dans le détail, il existe plusieurs types de charges déductibles des revenus fonciers. D’abord il y a toutes les dépenses liées à l’entretien du bien comme le traitement des boiseries contre les termites ou la dératisation. Il s’y ajoute les réparations et les travaux : plomberie, électricité, chauffage, rafraîchissement du logement, ravalement de façade, changement des huisseries, isolation, agrandissement du bien… Vous pouvez y inclure aussi tous les équipements mis à disposition dans le logement.

 Ensuite, il y a les dépenses liées à la gestion du bien. Concrètement, si vous faites appel à un service de gestion locative, ses commissions et divers frais peuvent être déduites des loyers à déclarer à l’administration fiscale. Attention, si la location s’opère par l’intermédiaire d’un exploitant : ses frais de services ne sont pas déductibles car il a un bail de locataire avec une autorisation de le sous-louer. En revanche, les honoraires du syndic de copropriété ou les frais de gardiennage de l’immeuble, par exemple, sont, eux, éligibles à la déduction. Et dans le cas où vous gérez vous-même le bien, vos frais de correspondance, de publicité et de téléphone également.

Les charges du bailleur et les frais d’acquisition

Puis, il y a les dépenses récurrentes auxquelles le propriétaire-bailleur ne peut pas échapper. C’est-à-dire les impôts fonciers sauf s’il existe une exception précisée au contrat de bail, la cotisation foncière des entreprises, l’assurance de la copropriété, la responsabilité civile de la copropriété, la garantie des loyers impayés si elle est souscrite ou encore les honoraires de l’expert comptable pour établir les calculs des dépenses déductibles et le montant réellement imposable.

Enfin, et surtout, vous pouvez prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien : notaire, intermédiaires dans la transaction... Il ne faut pas oublier les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur, si un emprunt a été contracté pour l’achat du bien. Et cerise sur la gâteau : vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors coût du terrain) et le coût de l’aménagement du bien à proportion de la durée de la détention du bien. Il faut toutefois respecter des limites de temps : 3 à 10 ans pour des travaux ou équipements et de 15 à 30 ans pour l’acquisition du bien.

Au total, chaque année, vous pouvez déduire vos charges dans la limite de vos revenus BIC. Or les premières années, elles peuvent être supérieures. Il est possible de reporter l’excédent sur dix ans sous conditions. Ce qui demande de l’aisance comptable. L’appui d’un professionnel est particulièrement utile non seulement pour ses opérations mais aussi pour choisir le bon modèle d’investissement locatif et le régime fiscal le plus approprié. Tous ne permettent pas la déduction des charges des revenus fonciers.

En savoir plus :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP

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Spécialiste depuis plus de 17 ans en ingénierie fiscale et patrimoniale, Liins saura vous proposer divers supports pour répondre à vos attentes : immobilier, produits financiers, liquidités, épargne…

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