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Le prêt à taux zéro et le dispositif Pinel ont boosté les ventes de logements neufs en France ces dernières années.  Aujourd’hui, vous faites également le choix de vous tourner vers le neuf : pour y vivre ou pour investir, vous souhaitez le meilleur. Toutefois vous vous posez encore des questions : financement, réglementation, garanties, etc. Comment réussir votre achat immobilier dans le neuf en 2020 ?

L'acquisition d’un bien immobilier dans le neuf est généralement synonyme d’un achat sur plan, ou VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement). Pour certains, impossible de se projeter sans visiter un bien. Pour d’autres, cela ne pose pas de problème grâce à l’acquisition de plans détaillés ainsi qu’un suivi régulier (donc un contrôle…) de l’avancement des chantiers. Découvrons ensemble les étapes clés à prendre en compte lors d’un achat neuf.

Définir le budget du projet

Première étape du projet d'achat, la définition du budget. Votre budget d'achat immobilier dans le neuf comprend le prix d'achat du logement et les frais d'acquisition.

Il faut savoir que l’achat d’un bien neuf offre différents avantages financiers qui lui sont propres, notamment l’exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans. Les frais de notaires sont également revus à la baisse : 2 à 3% du prix de vente dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. L'achat d'un bien neuf permet également des économies sur les charges d’entretien, d'énergie… Ce qui est non négligeable lorsqu’on hésite entre un bien ancien ou neuf.

L’achat d’un bien en VEFA implique le respect d’un échéancier de paiement plafonné correspondant aux étapes de la construction :

Trouver le bien immobilier neuf qui vous convient

Le bien idéal diffère selon les aspirationsde chacun. Commencez par définir les critères qui selon vous paraissent indispensables :  superficie, emplacement, environnement, etc. Lors d’un achat en VEFA, l’acheteur dispose de plans détaillés : notice descriptive du bien, matériaux de construction, exposition, mise à disposition d’équipements, commodités aux alentours, certification du respect des normes environnementales, etc.

Pour ne pas vous tromper, je vous conseillerais de comparer les différents programmes et de faire appel à un professionnel pour vous accompagner. Renseignez-vous également sur la zone géographique choisie, notamment le prix du mètre carré dans le secteur. Ce prix varie selon la qualité de vie, les transports, commerces, écoles à proximité.  Cela vous permet d’évaluer si la proposition du promoteur est en adéquation avec le prix du marché.

S’engager contractuellement

Maintenant que votre choix est fait, il est temps de vous couvrir contractuellement. Votre bien étant en cours de construction, vous devez le réserver en signant un contrat de réservation et l'acte de vente.

Le contrat de réservation

Concrètement, le contrat de réservation est accompagné d’un premier dépôt de garantie. Même s’il n’est pas obligatoire, je vous le conseille fortement : cela sécurise votre achat en engageant le promoteur immobilier à vous réserver le logement choisi.  

Le contrat de réservation doit mentionner la surface habitable, le nombre de pièces, le prix prévisionnel de vente, les conditions de révision, un descriptif des qualités techniques de la construction ainsi que la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif. A savoir que si votre logement est livré en retard, il est possible d’imposer des frais de retard à travers ce contrat.

Bien entendu, rien n'empêche le vendeur de prendre des engagements supplémentaires aux obligations prévues par la loi. Une fois qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il doit absolument les respecter.

L’acte de vente

Dans un second temps, vous signez le contrat de vente définitif un mois avant la signature devant le notaire. Sur ce contrat de vente, les informations suivantes doivent y figurer :

Réceptionner le bien et déterminer les éventuelles malfaçons

En tant que nouveau propriétaire, je vous conseille de faire preuve de rigueur lors de la remise des clés. Il est important de prêter attention aux éventuelles malfaçons : défauts de conformité, vice de constructions, dégâts matériels, vices dans les parties communes.

Connaître ses droits et garanties

L’achat d’un bien neuf est soumis à 4 grandes garanties en cas de malfaçons, sur des durées variables.

Vous l’aurez compris, l’acquisition d’un bien neuf en VEFA comporte de nombreuses étapes importantes à ne pas négliger.  Lors de l’achat d’un bien neuf, pensez à bien vous assurer du sérieux du promoteur et de sa réputation. Renseignez-vous par exemple sur les programmes déjà réalisés par cette même société.

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En cette période particulière de Covid-19, nous avons tous dû adapter notre manière de travailler. Chez Liins, nos conseillers ont notamment abandonné la voiture et les transports pour des rendez-vous en visioconférence, que ce soit pour un bilan patrimonial ou des conseils sur l’épargne et la fiscalité (période de déclaration d’impôt oblige). Le confinement et le télétravail imposé à des millions de salariés ont accéléré le rythme de la digitalisation des entreprises.

Le gouvernement a également pris des mesures en ce sens pour ne pas bloquer l’économie. Le 4 avril dernier, le ministère de la Justice a ainsi publié un décret permettant de signer à distance les actes notariés, parmi lesquels les actes de vente immobilière. Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif. Concrètement, que faut il faire ?

Réceptionner l’ensemble des documents nécessaires

Une vente ou un achat immobilier exige la production de nombreux documents administratifs, ce qui peut d’autant faire peur en cette période de confinement.

Mais rassurez-vous, la plupart des acteurs restent disponibles et travaillent à distance (notaires, courtiers, banques, syndics de copropriété…) vous permettant de recueillir l’ensemble des documents obligatoires dans le cas d’un achat ou d’une vente d’un bien immobilier.

Sachez par ailleurs qu’une ordonnance a prolongé les délais légaux liés aux ventes immobilières, ce qui vous laisse davantage de temps de réflexion et d’action.

L’acte de vente en visioconférence

La signature d’un bien immobilier à distance existe déjà plus ou moins avec le jeu des procurations. Les transactions actées signées par procuration se réalisent dans l’office notariale, mais le vendeur et l’acheteur ne sont pas présents. Cette situation est utile par exemple si les deux parties vivent à des centaines de kilomètres les unes des autres.

Grâce désormais à la signature à distance via visioconférence, les parties pourront assister à la signature en direct. Comme lors d’une vente physique, le notaire a pour mission de lire l’acte aux deux parties, les charges et les conditions de la vente.

Chacun doit se munir d’une version digitalisée de sa carte d’identité. Puis chacun reçoit un formulaire à remplir en direct dans lequel il donne son accord. Seule la signature du notaire apparaît sur l’acte de vente.

Délais de rétractation des compromis de vente

Concernant les délais légaux d’achat immobilier, des prolongements avaient été voté le 25 mars dernier. Cette décision avait fait couler beaucoup d’encre par les professionnels de l’immobilier qui ne comprenaient pas cette décision.

Depuis, le gouvernement est revenu sur cette ordonnance avec un raccourcissement de délais concernant les compromis de vente et l'obtention d'un permis de construire pendant la crise sanitaire. Concrètement, il est aujourd'hui possible de revenir sur une décision d'achat en passant par la procédure normale : l'envoie d'un courrier en recommandé avec accusé de réception au vendeur pendant le délai imparti pour revenir sur sa décision.

Et en termes de sécurité des données ?

Grâce au décret mis en place, les notaires ont accès à un logiciel de visioconférence bien spécifique appelé Lifesize. En effet, le gouvernement a fait le choix d’exclure des logiciels grands publics comme Skype en raison de failles sécuritaires.

Cet outil permet de recueillir le consentement des parties grâce à une connexion cryptée et sécurisée. Sa version d’essai gratuite permet à toute personne de s’y connecter.

Les plus réfractaires voient en cette acte à distance la perte de l’authenticité de l’acte. Cette alternative à la rencontre physique entre un notaire et son client est une solution au confinement pour permettre de continuer à réaliser ses projets… Toute la force du notaire est d’accentuer ses explications et d’approfondir ses échanges avec le client pour le rassurer et l’éclairer au mieux en cette période particulière.

Une mission que nous défendons aussi chez Liins. Nos conseillers présents à travers toute la France restent ainsi disponibles pour répondre à vos interrogations par téléphone, mail ou visioconférence.

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Le vote définitif du Plan d’action pour la croissance et la transformation de l’économie (PACTE) entraîne des modifications pour l’assurance-vie. Loin d’être des contraintes, ce sont des opportunités que les assureurs vous feront, ou pas, profiter.

Les détenteurs d’un contrat d’assurance-vie voient arriver toute une série de nouvelles informations en lien avec les investissements qu’ils ont choisis dans le cadre de cette enveloppe d’épargne fiscalement avantageuse. Mais il faudra encore attendre quelques semaines pour commencer à les percevoir. En effet, si la loi Pacte a été définitivement votée le 11 avril dernier, elle doit recueillir l’aval du Conseil constitutionnel et être traduite dans les faits par des décrets d’application. Cependant, ce qui passe pour être des modifications techniques, va se traduire en réalité par plus de souplesse et de transparence pour les épargnants.

Un transfert d’assurance-vie et supports diversifiés

D’abord, un épargnant va pouvoir changer de contrat d’assurance-vie sans perdre l’antériorité fiscale. Pour cela, il doit choisir un autre contrat chez le même assureur. Ceci peut avoir du sens pour bénéficier d’une formule plus moderne et peut-être moins coûteuse. Cependant, il faut bien réfléchir avant de le faire. Regardez l’ensemble des garanties proposées, et assurez-vous que vous n’abandonnez pas un avantage déterminant. Notamment, informez-vous des éventuels frais de transfert applicable.

Ensuite, la gamme des produits éligibles s'agrandit. D’un côté, il sera plus facile de gérer les FCPR (fonds commun de placement à risques) en particulier pour le paiement en titre. De même, il deviendra possible de souscrire des fonds professionnels spécialisés (FPS). Ces supports doivent apporter des sources de diversification mais pourront aussi amener du risque en perte de capital plus fort. Ainsi, il sera possible d’acquérir des actifs basés sur une cryptomonnaie, tel que le bitcoin ou l'ethereum. Reste à savoir si les assureurs prendront ce virage. D’un autre côté, d’ici 2022, chaque liste de fonds éligibles à un contrat devra comprendre au moins deux unités de compte en investissement socialement responsable (ISR) ou en investissement solidaire.

Nouveau euro-croissance et plus de transparence

Puis, si vous acceptez de souscrire un fonds euro-croissance, à présent il y aura un taux de rendement unifié à l’image de ce qui est proposé par un fonds en euros. Et si vous vous engagez à conserver votre épargne sur ce support pendant 10 à 12 ans, non seulement vous aurez une garantie en capital, mais vous obtiendrez une majoration de rendement. Dans le cas contraire, la période de détention minimale reste 8 ans pour bénéficier d’un capital garanti.

Enfin, de nouvelles obligations d’informations vont vous permettre d’en savoir beaucoup plus sur votre assurance-vie et les supports choisis. Ici, la liste des changements est assez conséquente. Mais il faut retenir les points suivants :

Grâce à ces principales évolutions, il va être encore plus facile de comparer la qualité des offres et le moment venu de faire des choix un peu plus avisés. Cela étant, l’assurance-vie, qui reste le placement préféré des Français, voit arriver un nouveau challenger de poids : le plan d’épargne retraite. En effet, les mécanismes de l’épargne retraite ont été aussi simplifiés pour drainer un peu de plus d’épargne sur des placements de très long terme.

Vous hésitez sur le ou les placements à privilégier pour votre retraite ? N'hésitez pas à me contacter, je répondrai avec plaisir à vos questions.

Liins, votre conseil en création et optimisation de patrimoine.

Spécialiste depuis plus de 17 ans en ingénierie fiscale et patrimoniale, Liins saura vous proposer divers supports pour répondre à vos attentes : immobilier, produits financiers, liquidités, épargne…

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