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Durant la crise sanitaire et le confinement, les Français ont été contraints à l'épargne : la Banque de France estime qu'en huit semaines, les Français ont ainsi mis de côté quelque 55 milliards d’euros. S'il est responsable et prudent de se constituer une épargne de précaution, je déconseille à mes clients de laisser dormir une somme importante sur un compte non rémunéré (ou très peu).

Car inflation oblige, conserver vos économies dans un bas de laine vous fera perdre du pouvoir d’achat. In fine, si le montant de votre compte reste le même, vous pourrez acquérir moins de biens et services qu’auparavant avec la même somme : c’est ce qu'on appelle l’appauvrissement invisible.

D'où l'intérêt d'aller chercher davantage de rendement que sur un livret A. Mais avant de se lancer dans un investissement, il est important de se poser quelques questions...

Définir vos besoins et votre capacité de financement

Quel est l’objectif et le montant de votre investissement ?

Chaque investissement demande une réflexion particulière. Quel est votre objectif final ? Vous constituer un complément de revenus pour votre retraite, réduire vos impôts, protéger vos proches... ? Cet objectif conditionnera en partie le choix de votre investissement.

Par la suite, il s'agit de déterminer le montant que vous souhaitez / pouvez investir. Le calcul est proche de celui du taux d’endettement en milieu bancaire : une fois votre épargne de précaution constituée, calculez vos dépenses du quotidien : ce qui vous reste correspond à votre capacité réelle d’investissement !

Quel niveau de risque êtes-vous prêt à prendre ?

Quel niveau de risque êtes-vous prêt à prendre avec votre épargne ? Quelle somme d’argent pouvez-vous vous permettre de "perdre" ? Répondre à cette question orientera significativement votre stratégie d’investissement... En sachant que prendre plus de risques pourra vous faire gagner plus.

A quel rendement pouvez-vous prétendre ?

L’estimation du rendement dépend largement du type d’investissement choisi. Le rendement d’un placement à taux fixe est connu à l'avance par l'investisseur qui peut les comparer, pour choisir le plus rémunérateur. A savoir tout de même que les placements les plus rémunérateurs sont généralement les plus risqués.

Quand souhaitez-vous voir des résultats ?

S’agit-il d’un placement à court terme, comme des vacances ou l'achat d'une voiture ? A moyen terme comme le financement des études de vos enfants ? A long terme pour anticiper une retraite ?  Selon l'horizon choisi, la stratégie d’investissement diffère. Pour un investissement sur du très court terme, je vous conseillerais bien sûr de choisir un placement sécurisé comme le compte épargne, qui vous protègera notamment des différentes fluctuations du marchés.  Pour une retraite, le temps est votre allié ! Vous pouvez vous permettre de prendre plus de risques car vous disposez de temps pour absorber les pertes potentielles en cas de crise et réaliser des gains quand les marchés seront à nouveau au vert.

Savoir prendre des "risques"

Avez-vous pris en compte l’inflation ?

Comme souligné précédemment, l’inflation entraîne une perte du pouvoir d’achat et se traduit par une augmentation générale et durable des prix. Depuis la crise de 2007, cette inflation varie entre -0,3 et 2,3 %. Investir doit vous permettre de faire fructifier de l’argent à un taux permettant d’atteindre de dépasser a minima le taux d’inflation. Faute de quoi, vous perdrez de l’argent.

En cas de perte, pouvez-vous facilement "sortir" d’un investissement ?

Nous revenons ici à la notion de risque, qui ne doit malgré tout pas vous mettre les menottes au poignet. Il est indispensable de se renseigner sur les conditions de sortie d’un investissement pour pouvoir assurer ses arrières.

Ce sont toutes ces questions, et bien d'autres encore, que nous proposons d'aborder avec nos clients dans le cadre du premier entretien notamment, une étape importante pour définir votre profil d'investisseur, et adapter les propositions de placement en conséquence.

Dans un contexte d’érosion des taux, les SCPI gagnent aujourd’hui en attrait. Si ce placement n’est pas encore bien connu du grand public, il présente des avantages indéniables, que relaient de plus en plus les médias. S’il faut toujours mesurer les risques et les inconvénients, c’est néanmoins un produit qui peut trouver facilement sa place dans une optique de diversification de son patrimoine.

Les SCPI, à la croisée du monde de l’immobilier et de l’épargne

SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placements Immobiliers. Son rôle ? Acheter et gérer des immeubles, que ce soient des bureaux (le plus souvent), des commerces, des locaux industriels ou des logements. Une SCPI investit dans des secteurs d’activité et géographiques variés, ce qui lui permet de mutualiser les risques encourus.

Une SCPI a besoin de fonds qu’elle collecte après d’investisseurs, entreprises ou particuliers. En contrepartie de la souscription de ces parts, vous recevez, tous les trimestres, une partie des loyers encaissés par la SCPI à proportion du montant investi. Ainsi acheter des parts de SCPI vous offre la possibilité d’investir dans l’immobilier, sans en supporter les contraintes de gestion notamment.

Investir en SCPI : les risques

Soyons franc: la société de gestion ne garantit ni le versement des loyers, ni la valorisation des parts. Si l'objectif d'une SCPI est de verser des revenus d'un montant le plus stable possible, ces derniers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

En 2018, les SCPI ont délivré en moyenne un rendement de 4, 35% (ce qui constitue une très belle performance). Néanmoins, comme il est toujours important de le signaler « les performances passées ne préjugent pas des performances futures ».

Les avantages

Ceci étant dit, les SCPI présentent un couple risque / rendement intéressant à considérer. C’est en effet un placement qui offre un rendement attractif sans prise de risque excessif. Rappelons en effet que les risques sont mutualisés dans la mesure où le parc immobilier détenu est diversifié (le risque locatif est donc dilué).

C’est un moyen d’investir dans l’immobilier, considéré comme valeur refuge, en se déchargeant des contraintes qu’impose un investissement locatif en direct : la recherche du locataire, les tâches administratives, la gestion des travaux…. La gestion est complètement déléguée à un professionnel du patrimoine.

Enfin, investir dans des SCPI reste accessible: il est en effet possible d’acquérir des parts à partir de quelques centaines d’euros. Il est également possible de contracter un crédit immobilier pour financer son investissement, les loyers redistribués (en général chaque trimestre) permettant alors de couvrir une partie des mensualités du crédit.

Les SCPI pour quel profil d’investisseur ?

Une étude au cas par cas est bien sûr nécessaire pour évaluer la pertinence pour soi de ce type d’investissement. Disons néanmoins qu’investir dans des SCPI répond à des problématiques de tout âge :

Souple, accessible, finançable à crédit, rendement élevé pour un risque modéré… les scpi ont de nombreux arguments pour elles ! Je rappelle toujours néanmoins que ce placement doit s'envisager sur le long terme (minimum 8 ans), dans une optique de diversification de son épargne. Pour en savoir plus sur l’investissement dans le SCPI, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour un entretien de découverte. Et si vous souhaitez souscrire des SCPI, nos partenariats avec les principaux acteurs du marché Primonial, la Française et  SCPI Voisin vous permettront de profiter de conditions avantageuses.

Un bail pour les personnes en ituation de mobilite professionnel

Si la majorité de mes clients confient la gestion de leur bien immobilier à un syndic professionnel, certains préfèrent s’occuper seuls de la mise en location de leur bien. S’ils le souhaitent, je leur propose alors un modèle de bail, qui est une pièce maitresse en matière de gestion locative.

Depuis peu, il est possible de proposer à votre locataire un bail mobilité, plus souple et plus court que les baux classiques. Découvrons ensemble les conditions d’application de ce nouveau contrat de location, institué dans le cadre de la loi Elan.

Un bail de mobilité pour qui ?

Le bail mobilité s’adresse à des personnes qui cherchent à se loger sur une courte durée. Plus précisément, à des personnes en situation de mobilité « professionnelle »,

Plus précisément, il s’agit des personnes qui sont dans les situations suivantes :

Sachez que la loi impose d’indiquer le motif du bénéfice du bail mobilité. Le locataire devra vous apporter la preuve de son statut, et le justificatif correspondant devra être annexé au bail. En revanche, aucune condition de ressources ou d’âge n’est exigée.

La durée

Un bail mobilité est fixé pour une durée de 1 à 10 mois maximum. Il peut être reconduit 1 fois via un avenant, mais ne peut jamais excéder les 10 mois. A l’issue des 10 mois, si votre locataire souhaite rester dans le logement, il lui faut alors signer un bail de location meublée classique.

Le bail de mobilité prend fin au terme de la période définie dans le contrat. Un préavis  d’un mois n’est nécessaire que si le locataire souhaite résilier le bail avant son terme (comme c’est le cas pour les autres baux)

Les logements concernés

Une seule condition pour pouvoir mettre en place un bail mobilité, votre logement doit être loué meublé.

Les loyers

Libre à vous de fixer le loyer librement. Par contre, si vous êtes en zones tendues, vous n’êtes pas autorisé à augmenter le loyer d’une location à l’autre - hors IRL. Mais c’est aussi le cas pour le bail classique.

Les charges devront être en revanche définies de manière forfaitaire (autrement dit, vous ne pourrez pas procéder à une régularisation des charges a posteriori).

Les garanties

Dans le cadre d’un bail mobilité, vous pouvez bénéficier du dispositif VISALE qui vous couvre contre les loyers impayés et les dégradations (jusqu’à deux mois de loyer). En revanche, et cela parait logique, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie à votre locataire.

Les mentions obligatoires

Un contrat de bail mobilité doit obligatoirement comporter la mention « le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre Ier ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs »

Alors, un bail mobilité, est-ce intéressant ?

Dans le cadre de mon travail de conseil en gestion de patrimoine, on me demande souvent de prendre position. En l’occurrence, concernant le bail de mobilité, je n’ai pas d’avis tranché (c’est plutôt rare me diront certains). Ce n’est pas une révolution dans le monde de la gestion locative, mais cela peut répondre à certaines situations.

Pour un bailleur, c’est la certitude de récupérer rapidement un bien, pour en faire profiter un membre de sa famille, pour le revendre…. Cela peut également permettre de booster légèrement le rendement de son investissement locatif avec un loyer plus élevé, justifié par une durée de location courte. Pour celui ou celle qui souhaite louer sa résidence principale, cela ouvre des possibilités sans obligation de déclaration préalable à l’Administration ni autorisation administrative (cas des locations Aibnb). Dans ces cas-là, oui, le bail mobilité est intéressant.

Liins, votre conseil en création et optimisation de patrimoine.

Spécialiste depuis plus de 17 ans en ingénierie fiscale et patrimoniale, Liins saura vous proposer divers supports pour répondre à vos attentes : immobilier, produits financiers, liquidités, épargne…

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