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Comment calculer son taux d'endettement ?

Comme vous avez sans doute pu le lire dans les médias, les conditions d’emprunt bancaire pour un prêt immobilier ont tendance actuellement à se durcir. Une inflexion dont nous fait part notamment notre partenaire financier VousFinancer. Si les taux restent bas et toujours très attractifs, les banquiers sont de plus en plus nombreux à exiger davantage de « garantie » que par le passé. Le taux d’endettement notamment est un critère déterminant dans l’acceptation d’un dossier. Alors de quoi s’agit-il exactement, comment le calculer ?

Taux d’endettement : définition

Pour faire simple, disons que le taux d’endettement, c’est la différence entre les rentrées et les sorties d’argent, exprimée en pourcentage. Plus la différence est faible, plus votre taux d’endettement est élevé. Ce taux d'endettement détermine votre capacité d'emprunt.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) parle quant à lui de taux d’effort.

Taux d’endettement : comment le calculer ?

Le calcul ne doit prendre en compte que les éléments réguliers et exclut donc tous revenus et charges non récurrentes. Ainsi, par exemple, les primes exceptionnelles ou dividendes d’actions ne sont pas pris en compte.

Les revenus comprennent la somme de votre salaire net ou des bénéfices (si vous exercez une activité non salariée), les loyers perçus, rentes et pensions, ainsi que les différentes aides et allocations sociales dont vous bénéficiez. Chez les salariés pour lesquels les primes constituent une part importante du salaire (un commercial par exemple) et qui justifient d’une ancienneté certaine, la part variable du salaire peut être prise en compte dans ce calcul.

Une fois le montant total de vos revenus obtenu, vous devez ensuite déterminer le montant de vos charges : les charges fixes qui correspondent à vos crédits en cours (quelle qu’en soit la nature), les pensions versées, les loyers, abonnements, assurances…

Ces charges doivent ensuite être rapportées à vos revenus afin d’obtenir un taux en pourcentage. Le taux d’endettement d’un particulier se calcule donc en utilisant la formule : (charges / revenus réguliers)*100

Exemple : vos revenus cumulés s’élèvent à 6000 euros, vos charges à 1500 euros, votre taux d’endettement est donc de 25%.

A noter : selon le HCSF, le montant des revenus annuels correspond au revenu net avant impôt. L’imposition à la source n’a donc pas d’incidence sur le calcul de votre taux d’endettement

Le reste à vivre

Mais au-delà du taux d’endettement, les prêteurs calculent également le reste à vivre comme critère d’évaluation de votre santé financière. Le reste à vivre constitue la différence absolue entre revenus et charges récurrents, et non pas relative comme dans un pourcentage.

Evidemment, un taux d’endettement de 35% pour un ménage dont les revenus s’élèvent à 10 000 euros ne produira pas le même reste à vivre d’un ménage avec des revenus de 3 000 euros. Plus le revenu disponible sera élevé après déduction des charges, plus les créanciers pourront tolérer un taux d’endettement élevé.

Le taux d'endettement est donc une notion importante à appréhender pour estimer sa capacité d'emprunt, que cela soit dans le cadre d'un investissement locatif ou de l'achat de sa résidence principale. Fin décembre, le HCSF demandait aux banques de ne pas accepter de dossiers dans lesquels les remboursements représenteraient plus de 33% des revenus du ménage. Les conditions d'octroi se resserrent donc pour les ménages les plus fragiles. Mais les conditions restent très avantageuses pour les autres. Faire appel à un courtier reste toujours une solution à privilégier pour obtenir la meilleure offre.

Crédit photo : Adeolu Eletu (Unsplash)

Pour trouver le bien correspondant à votre profil, l'aide d'un conseiller en patrimoine est utile

Vous avez validé, simulations à l’appui, la pertinence d’un investissement Pinel par rapport à vos objectifs et votre situation fiscale ? Parfait, il est temps alors de trouver l’appartement dans lequel investir. Passons un peu de temps sur les critères de sélection, qui font toujours l’objet d’interrogations – légitimes – chez nos clients.

Le zonage Pinel, premier garde-fou

Comme vous le savez certainement, le législateur a scindé la France en 5 grandes zones, en fonction du degré de tension observé sur le marché immobilier. Les zones A et A bis sont les zones où la demande en logements est bien plus forte que l’offre. A contrario, la zone C, qui recouvre 83% du territoire, est la zone la moins tendue. Aujourd’hui, seuls les logements situés dans la zones les plus tendues (zone A et B) sont éligibles à un investissement en loi Pinel. Cela permet d’éviter les dérives constatées avec la loi de Robien notamment. Pour savoir dans quelle zone se situe une commune, vous pouvez par exemple utiliser ce simulateur que le service public met à disposition.

Mais il n’est pas suffisant

Si le zonage Pinel permet de s’assurer que le bien est situé dans une zone où la demande en logement est importante, il est faux de dire que, dès lors, tous les logements se valent en termes de qualité d’investissement. Notre rôle de conseil est de proposer l’opération qui soit en adéquation avec le profil et les objectifs de nos clients, mais qui soit aussi la plus rentable. Une rentabilité qui est à considérer sur l’ensemble du projet, de l’achat jusqu’à la revente, une étape que certains « vendeurs » ont tendance à occulter dans le cadre d’un investissement défiscalisant.

La qualité du bien, son prix, son emplacement, la pression concurrentielle également seront déterminants lors de la revente. Ainsi, certaines communes dans une même agglomération sont plus intéressantes que d’autres ; de même, au sein d’une même commune, les quartiers ne se valent pas tous.

L’analyse du Laboratoire de l’Immobilier

Pour nous assurer de la qualité des biens proposés à nos clients, au-delà du simple zonage Pinel, Liins se repose sur les analyses et les recommandations du Laboratoire de l’Immobilier, qui passe à la loupe et valide les biens immobiliers neufs que nous proposons à nos clients. Ce dernier utilise notamment un Système d’Information Géographique (SIG), alimenté par de nombreuses bases de données, qui permet d’effectuer des analyses territoriales très fines.

Pour apprécier un programme immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, 5 grands critères sont à prendre en compte, classés par ordre d’importance :

C’est une analyse détaillée de ces éléments qui permet au Laboratoire de l’Immobilier de se prononcer sur la sélection, ou non, des programmes immobiliers que nous proposons, et ce en toute indépendance, quelle que soit la taille du promoteur. Un gage de sérénité pour nos clients, mais aussi pour nous, conseillers.


Terminons sur un conseil : méfiez-vous des promesses trop alléchantes. Un logement ne remplira jamais toutes les coches : il ne pourra être à la fois dans un quartier très attractif, proposer des matériaux et équipements haut de gamme, sans programme similaire proche, aux tarifs les plus bas du marché. Sinon, un conseil, fuyez ! Plus sérieusement, il n'est de bien idéal que celui qui correspond le mieux à votre profil (produit « patrimonial » pour les prudents et les plus attachés à la pierre, produit « dynamique » pour les investisseurs à la recherche d’un rendement locatif plus élevé…).

Domiciliation bancaire : une exigence qui se négocie dans le cadre d'un prêt

Le montage financier d’un investissement immobilier fait pleinement partie de notre rôle de conseil en gestion de patrimoine. C’est une question que j’aborde dès mes premiers entretiens, tant elle conditionne la faisabilité de ce type de placement.

Mes clients comprennent en général très bien l’intérêt du courtage pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt immobilier. Néanmoins, ils ont parfois l’impression d’être pris en otage par la banque qui leur accorde le prêt, les contraignant à changer de domiciliation bancaire.

Or, votée et adoptée par l’assemblée nationale, la loi PACTE (Plan d'action pour la croissance et la transformation des entreprises) met désormais fin à l’obligation de domicilier ses revenus dans la banque qui vous octroie le prêt.

La domiciliation bancaire : c'est quoi exactement ?

Si vous êtes tout à fait en droit d’ouvrir dans plusieurs comptes bancaires dans plusieurs agences, vous devez désigner, parmi eux, le compte qui recevra l’ensemble de vos revenus (pensions, retraites, allocations,…). C’est le principe de la domiciliation bancaire.

Un outil stratégique

En France, le marché de la bancassurance est un secteur où règne une forte intensité concurrentielle. Pour les banques, la domiciliation est donc un véritable enjeu stratégique. Elle permet en effet aux établissements financiers de créer de la valeur (tenue de compte, frais de prélèvement, commissions,…) et de fidéliser la clientèle. Or, une entreprise ou une personne qui domicilie ses revenus peut facilement devenir un client régulier.

Domiciliation et prêt

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, la question de la domiciliation peut être abordée. Or, force est de constater que l’immense majorité des banques conditionne leurs offres de prêt immobilier à la domiciliation des salaires et revenus assimilés. Une pratique décriée par un grand nombre de consommateurs et associations.

Aussi, afin de garantir plus de droit aux consommateurs et mieux encadrer la loi, l’Etat a décidé de changer les règles. Depuis le 1er janvier 2018, il impose désormais aux banques, quand celles-ci exigent la domiciliation, de préciser la nature de l’avantage individualisé offert. Par ailleurs, l’obligation de domiciliation ne peut excéder 10 ans.

Que négocier ?

L’emprunteur peut donc, en contrepartie de la domiciliation bancaire, demander un avantage supplémentaire. Par eux :

La domiciliation bancaire doit donc désormais être vécue non comme une contrainte, mais comme un objet de négociation. A chacun d’en tirer le meilleur avantage !

Liins, votre conseil en création et optimisation de patrimoine.

Spécialiste depuis plus de 17 ans en ingénierie fiscale et patrimoniale, Liins saura vous proposer divers supports pour répondre à vos attentes : immobilier, produits financiers, liquidités, épargne…

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