Pinel : c'est le moment de booster votre projet

pinel 2019

La fin de l’année est souvent une période dense pour nous CGP : entre la loi de Finances qui peut redistribuer les cartes des aides de l’Etat et la signature des actes, nous sommes particulièrement actifs auprès de nos clients. Pour ceux qui souhaitent investir en loi Pinel et profiter de la réduction d’impôt dès 2020, il devient urgent de déposer son dossier de demande de crédit immobilier. Ainsi, les dossiers de demande de financement pour un investissement locatif doivent être déposés au plus tard entre le 15 octobre et les 15 novembre selon les banques

Investissement Pinel : les échéances importantes

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier en diminuant sa pression fiscale, investir en loi Pinel peut s’avérer une solution intéressante. Dans le cadre d’un investissement défiscalisant dans l’immobilier neuf, Il faut savoir que ce qui enclenche la réduction d’impôt, c’est la date d’achèvement de l’immeuble.

Mais si vous faites l’acquisition d’un logement déjà terminé, c’est alors la date d’achat qui sera prise en compte. Autrement dit, la date de la signature de l’acte authentique chez votre notaire. Celle-ci doit avoir lieu avant le 31 décembre 2019 afin de pouvoir profiter de votre réduction d’impôt sur le revenu dès 2020.

Il est encore temps de concrétiser votre projet Pinel

Ceux qui ont un projet d’investissement en Pinel peuvent donc encore le concrétiser. Comme le précise notre partenaire de courtage en crédits immobiliers, Vous Financer, «  le temps de trouver le bien, obtenir le contrat de réservation, déposer le dossier de prêt complet, obtenir l’accord, puis l’offres de prêt et attendre les 11 jours pour la renvoyer, pour signer au 31/12, on est encore dans le timing ».

Mais il ne faut cependant plus traîner. Certaines banques de notre partenaire nous ont informé que les dossiers de demande de prêt devront être transmis au plus tard le lundi 21 octobre 2019 ; d’autres, plus spécialisées dans le financement d’investissement locatif, pourront attendre jusqu’au 20 novembre.

Petite astuce à connaître pour gagner un peu de temps : vous pouvez déposer votre dossier de prêt à votre banque avant la purge du délai de rétraction de 10 jours, dont disposent les promoteurs à la contre signature du contrat de réservation. Cette contre signature du promoteur ne sera en effet exigée que pour le déblocage des fonds.

Bien sûr, s’il est encore temps d’investir cette année en Pinel, il ne s’agit pas de confondre vitesse et précipitation. Il est important de bien sélectionner le bien immobilier, la défiscalisation n'étant pas une fin en soi.

Les pièces à rassembler pour votre demande de prêt

Pour gagner du temps dans le traitement de votre dossier de prêt, voici, pour rappel, les documents que vous devez a minima rassembler :

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions complémentaires.

Régimes matrimoniaux : un cadre pour protéger son patrimoine

régimes matrimoniaux : les connaître pour mieux se protéger

Parmi ma clientèle de particuliers et de professionnels, nombreuses sont les personnes mariées. La relation entre les époux est alors encadrée par un régime matrimonial. Des règles juridiques spécifiques déterminent le patrimoine commun ou personnel et précisent comment les biens sont gérés. Il est important de bien connaitre ce cadre pour éviter toute mauvaise surprise en cas de séparation ou de décès du conjoint.

Au cours des entretiens de « découverte » que je mène avec mes clients, je me rends compte, parfois, que le régime matrimonial qui lie le couple n’est pas le mieux adapté. On en discute alors, car il est toujours possible de changer de régime, ou de procéder à une donation au dernier vivant si l’on veut protéger davantage son conjoint.

Les différents types de régimes matrimoniaux

Le choix du régime matrimonial a un effet direct sur le contenu du patrimoine, les pouvoirs des époux et les biens susceptibles de constituer le gage en cas de dettes. Il est donc indispensable de bien connaître les règles de fonctionnement des principaux régimes et de comprendre leur finalité.

En l’absence de contrat de mariage (acte notarié), la communauté réduite aux acquêts est le régime matrimonial par défaut appliqué. Les biens acquis avant le mariage restent ici la propriété personnelle de chacun des époux. Pendant le mariage, les biens et les revenus deviennent communs, sauf lorsqu’ils sont issus d’une donation ou d’un héritage.

Lorsque ce contrat est établi, l'ensemble du patrimoine est mis en commun, quel qu’il soit et quelle qu’en soit l’origine.

A l’opposé, le régime de la séparation des biens permet à chaque époux de conserver la pleine propriété de chaque bien acquis, que ce soit avant ou pendant le mariage. Les patrimoines sont donc indépendants, sauf si bien sûr les mariés achètent un bien ensemble (achat en indivision d’une maison par exemple).

Sans doute le plus méconnu, le régime de la participation aux acquêts peut être considéré comme hybride. En effet, pendant le temps du mariage, les époux vivent sous un régime de la séparation des biens. Ce qui peut être intéressant notamment en cas d’activité professionnelle « risquée » de l’un des deux époux.

Lors de la dissolution du contrat en revanche, ce régime est proche de la communauté universelle : l’époux s’étant enrichi le plus est en effet redevable à son conjoint d’une « créance de participation ». Pour faire simple, disons que si le patrimoine de l’un des deux époux s’est valorisé de 20 000 € pendant le mariage, celui-ci sera redevable d’une créance de 10 000€.

 Modifier son régime matrimonial

Parce que les jeunes mariés ne pensent pas forcément à établir un contrat de mariage, ou parce que les situations de chacun évoluent, il peut être judicieux d’aménager son contrat ou de changer de régime. Le désir de mieux protéger son conjoint et ses enfants, de préserver son patrimoine ou d’optimiser sa fiscalité en cas de transmission peut également motiver ce choix

Ce changement posteriori est possible sous certaines conditions :

 Ce qui change avec la loi de finance 2019

Le changement de votre régime matrimonial va vous coûter plus cher ! Jusqu’à présent, ce changement était gratuit (hormis le coût de rédaction de l’acte par votre notaire). Mais si l’amendement est maintenu, à partir du 1er janvier 2020, en cas de transfert de propriété d’un bien immobilier, tout changement de régime matrimonial sera soumis à un droit d’enregistrement (à hauteur de 125 euros) et à une taxe de publicité (correspondant à 0.715% de la valeur du bien immobilier).

En revanche, il ne sera plus nécessaire d’attendre la fin du délai des 2 ans pour modifier son régime. Enfin, l’homologation judiciaire systématique en présence d’enfants mineurs disparaîtra.

Avant de prendre toute décision, le mieux est d’en parler à un professionnel (qui peut être aussi votre notaire). J’estime que mon travail chez Liins ne consiste pas seulement à proposer le meilleur  placement à mes clients. C'est aussi et surtout de les conseiller sur la meilleure manière de gérer leur patrimoine à tous les stades de la vie. Le cadre juridique d’une relation entre époux est dans ce cadre une composante essentielle à maîtriser.

Prêt immobilier : la domiciliation bancaire n’est plus obligatoire

Domiciliation bancaire : une exigence qui se négocie dans le cadre d'un prêt

Le montage financier d’un investissement immobilier fait pleinement partie de notre rôle de conseil en gestion de patrimoine. C’est une question que j’aborde dès mes premiers entretiens, tant elle conditionne la faisabilité de ce type de placement.

Mes clients comprennent en général très bien l’intérêt du courtage pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt immobilier. Néanmoins, ils ont parfois l’impression d’être pris en otage par la banque qui leur accorde le prêt, les contraignant à changer de domiciliation bancaire.

Or, votée et adoptée par l’assemblée nationale, la loi PACTE (Plan d'action pour la croissance et la transformation des entreprises) met désormais fin à l’obligation de domicilier ses revenus dans la banque qui vous octroie le prêt.

La domiciliation bancaire : c'est quoi exactement ?

Si vous êtes tout à fait en droit d’ouvrir dans plusieurs comptes bancaires dans plusieurs agences, vous devez désigner, parmi eux, le compte qui recevra l’ensemble de vos revenus (pensions, retraites, allocations,…). C’est le principe de la domiciliation bancaire.

Un outil stratégique

En France, le marché de la bancassurance est un secteur où règne une forte intensité concurrentielle. Pour les banques, la domiciliation est donc un véritable enjeu stratégique. Elle permet en effet aux établissements financiers de créer de la valeur (tenue de compte, frais de prélèvement, commissions,…) et de fidéliser la clientèle. Or, une entreprise ou une personne qui domicilie ses revenus peut facilement devenir un client régulier.

Domiciliation et prêt

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, la question de la domiciliation peut être abordée. Or, force est de constater que l’immense majorité des banques conditionne leurs offres de prêt immobilier à la domiciliation des salaires et revenus assimilés. Une pratique décriée par un grand nombre de consommateurs et associations.

Aussi, afin de garantir plus de droit aux consommateurs et mieux encadrer la loi, l’Etat a décidé de changer les règles. Depuis le 1er janvier 2018, il impose désormais aux banques, quand celles-ci exigent la domiciliation, de préciser la nature de l’avantage individualisé offert. Par ailleurs, l’obligation de domiciliation ne peut excéder 10 ans.

Que négocier ?

L’emprunteur peut donc, en contrepartie de la domiciliation bancaire, demander un avantage supplémentaire. Par eux :

La domiciliation bancaire doit donc désormais être vécue non comme une contrainte, mais comme un objet de négociation. A chacun d’en tirer le meilleur avantage !

Le bail mobilité : pour la location de courte durée

Un bail pour les personnes en ituation de mobilite professionnel

Si la majorité de mes clients confient la gestion de leur bien immobilier à un syndic professionnel, certains préfèrent s’occuper seuls de la mise en location de leur bien. S’ils le souhaitent, je leur propose alors un modèle de bail, qui est une pièce maitresse en matière de gestion locative.

Depuis peu, il est possible de proposer à votre locataire un bail mobilité, plus souple et plus court que les baux classiques. Découvrons ensemble les conditions d’application de ce nouveau contrat de location, institué dans le cadre de la loi Elan.

Un bail de mobilité pour qui ?

Le bail mobilité s’adresse à des personnes qui cherchent à se loger sur une courte durée. Plus précisément, à des personnes en situation de mobilité « professionnelle »,

Plus précisément, il s’agit des personnes qui sont dans les situations suivantes :

Sachez que la loi impose d’indiquer le motif du bénéfice du bail mobilité. Le locataire devra vous apporter la preuve de son statut, et le justificatif correspondant devra être annexé au bail. En revanche, aucune condition de ressources ou d’âge n’est exigée.

La durée

Un bail mobilité est fixé pour une durée de 1 à 10 mois maximum. Il peut être reconduit 1 fois via un avenant, mais ne peut jamais excéder les 10 mois. A l’issue des 10 mois, si votre locataire souhaite rester dans le logement, il lui faut alors signer un bail de location meublée classique.

Le bail de mobilité prend fin au terme de la période définie dans le contrat. Un préavis  d’un mois n’est nécessaire que si le locataire souhaite résilier le bail avant son terme (comme c’est le cas pour les autres baux)

Les logements concernés

Une seule condition pour pouvoir mettre en place un bail mobilité, votre logement doit être loué meublé.

Les loyers

Libre à vous de fixer le loyer librement. Par contre, si vous êtes en zones tendues, vous n’êtes pas autorisé à augmenter le loyer d’une location à l’autre - hors IRL. Mais c’est aussi le cas pour le bail classique.

Les charges devront être en revanche définies de manière forfaitaire (autrement dit, vous ne pourrez pas procéder à une régularisation des charges a posteriori).

Les garanties

Dans le cadre d’un bail mobilité, vous pouvez bénéficier du dispositif VISALE qui vous couvre contre les loyers impayés et les dégradations (jusqu’à deux mois de loyer). En revanche, et cela parait logique, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie à votre locataire.

Les mentions obligatoires

Un contrat de bail mobilité doit obligatoirement comporter la mention « le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre Ier ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs »

Alors, un bail mobilité, est-ce intéressant ?

Dans le cadre de mon travail de conseil en gestion de patrimoine, on me demande souvent de prendre position. En l’occurrence, concernant le bail de mobilité, je n’ai pas d’avis tranché (c’est plutôt rare me diront certains). Ce n’est pas une révolution dans le monde de la gestion locative, mais cela peut répondre à certaines situations.

Pour un bailleur, c’est la certitude de récupérer rapidement un bien, pour en faire profiter un membre de sa famille, pour le revendre…. Cela peut également permettre de booster légèrement le rendement de son investissement locatif avec un loyer plus élevé, justifié par une durée de location courte. Pour celui ou celle qui souhaite louer sa résidence principale, cela ouvre des possibilités sans obligation de déclaration préalable à l’Administration ni autorisation administrative (cas des locations Aibnb). Dans ces cas-là, oui, le bail mobilité est intéressant.

Revenus issus de la location meublée : quelles charges déduire ?

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Un propriétaire-bailleur peut réduire les loyers qu’il perçoit. En effet, il est possible de déduire des revenus issus d'une location meublée toutes les charges non recouvrées auprès du locataire. Voici lesquelles et comment procéder.

Réduire ses revenus issus de la location meublée n’a rien d’illégal, ni d’immoral. Il s’agit de tenir compte de la réalité des charges payées par le propriétaire-bailleur pour exploiter le bien. Et ceci est rendu possible car louer un logement est une activité commerciale. A ce titre, les loyers perçus vont suivre le régime fiscal dit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le terme de bénéfices prend ici tout son sens. En effet, qui dit bénéfices, dit une soustraction des dépenses aux recettes. Bien sûr, les charges recouvrées auprès du locataire ne sont pas prises en compte : eau, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères… Par ailleurs, comme la détention d’un bien s’étale sur longue période, il est possible de répartir les dépenses sur plusieurs années en suivant le principe comptable des amortissements. C’est le cas pour toutes les charges d’exploitation d’un bien supérieures à 600 euros. Sous ce montant, la déduction peut se faire en une fois. Dans tous les cas, une condition essentielle : conserver une facture authentique pour chaque charge et pouvoir la présenter en cas de contrôle des inspecteurs des impôts.

Entretien, réparation et travaux

Dans le détail, il existe plusieurs types de charges déductibles des revenus fonciers. D’abord il y a toutes les dépenses liées à l’entretien du bien comme le traitement des boiseries contre les termites ou la dératisation. Il s’y ajoute les réparations et les travaux : plomberie, électricité, chauffage, rafraîchissement du logement, ravalement de façade, changement des huisseries, isolation, agrandissement du bien… Vous pouvez y inclure aussi tous les équipements mis à disposition dans le logement.

 Ensuite, il y a les dépenses liées à la gestion du bien. Concrètement, si vous faites appel à un service de gestion locative, ses commissions et divers frais peuvent être déduites des loyers à déclarer à l’administration fiscale. Attention, si la location s’opère par l’intermédiaire d’un exploitant : ses frais de services ne sont pas déductibles car il a un bail de locataire avec une autorisation de le sous-louer. En revanche, les honoraires du syndic de copropriété ou les frais de gardiennage de l’immeuble, par exemple, sont, eux, éligibles à la déduction. Et dans le cas où vous gérez vous-même le bien, vos frais de correspondance, de publicité et de téléphone également.

Les charges du bailleur et les frais d’acquisition

Puis, il y a les dépenses récurrentes auxquelles le propriétaire-bailleur ne peut pas échapper. C’est-à-dire les impôts fonciers sauf s’il existe une exception précisée au contrat de bail, la cotisation foncière des entreprises, l’assurance de la copropriété, la responsabilité civile de la copropriété, la garantie des loyers impayés si elle est souscrite ou encore les honoraires de l’expert comptable pour établir les calculs des dépenses déductibles et le montant réellement imposable.

Enfin, et surtout, vous pouvez prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien : notaire, intermédiaires dans la transaction... Il ne faut pas oublier les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur, si un emprunt a été contracté pour l’achat du bien. Et cerise sur la gâteau : vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors coût du terrain) et le coût de l’aménagement du bien à proportion de la durée de la détention du bien. Il faut toutefois respecter des limites de temps : 3 à 10 ans pour des travaux ou équipements et de 15 à 30 ans pour l’acquisition du bien.

Au total, chaque année, vous pouvez déduire vos charges dans la limite de vos revenus BIC. Or les premières années, elles peuvent être supérieures. Il est possible de reporter l’excédent sur dix ans sous conditions. Ce qui demande de l’aisance comptable. L’appui d’un professionnel est particulièrement utile non seulement pour ses opérations mais aussi pour choisir le bon modèle d’investissement locatif et le régime fiscal le plus approprié. Tous ne permettent pas la déduction des charges des revenus fonciers.

En savoir plus :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP