Pinel : c'est le moment de booster votre projet

pinel 2019

La fin de l’année est souvent une période dense pour nous CGP : entre la loi de Finances qui peut redistribuer les cartes des aides de l’Etat et la signature des actes, nous sommes particulièrement actifs auprès de nos clients. Pour ceux qui souhaitent investir en loi Pinel et profiter de la réduction d’impôt dès 2020, il devient urgent de déposer son dossier de demande de crédit immobilier. Ainsi, les dossiers de demande de financement pour un investissement locatif doivent être déposés au plus tard entre le 15 octobre et les 15 novembre selon les banques

Investissement Pinel : les échéances importantes

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier en diminuant sa pression fiscale, investir en loi Pinel peut s’avérer une solution intéressante. Dans le cadre d’un investissement défiscalisant dans l’immobilier neuf, Il faut savoir que ce qui enclenche la réduction d’impôt, c’est la date d’achèvement de l’immeuble.

Mais si vous faites l’acquisition d’un logement déjà terminé, c’est alors la date d’achat qui sera prise en compte. Autrement dit, la date de la signature de l’acte authentique chez votre notaire. Celle-ci doit avoir lieu avant le 31 décembre 2019 afin de pouvoir profiter de votre réduction d’impôt sur le revenu dès 2020.

Il est encore temps de concrétiser votre projet Pinel

Ceux qui ont un projet d’investissement en Pinel peuvent donc encore le concrétiser. Comme le précise notre partenaire de courtage en crédits immobiliers, Vous Financer, «  le temps de trouver le bien, obtenir le contrat de réservation, déposer le dossier de prêt complet, obtenir l’accord, puis l’offres de prêt et attendre les 11 jours pour la renvoyer, pour signer au 31/12, on est encore dans le timing ».

Mais il ne faut cependant plus traîner. Certaines banques de notre partenaire nous ont informé que les dossiers de demande de prêt devront être transmis au plus tard le lundi 21 octobre 2019 ; d’autres, plus spécialisées dans le financement d’investissement locatif, pourront attendre jusqu’au 20 novembre.

Petite astuce à connaître pour gagner un peu de temps : vous pouvez déposer votre dossier de prêt à votre banque avant la purge du délai de rétraction de 10 jours, dont disposent les promoteurs à la contre signature du contrat de réservation. Cette contre signature du promoteur ne sera en effet exigée que pour le déblocage des fonds.

Bien sûr, s’il est encore temps d’investir cette année en Pinel, il ne s’agit pas de confondre vitesse et précipitation. Il est important de bien sélectionner le bien immobilier, la défiscalisation n'étant pas une fin en soi.

Les pièces à rassembler pour votre demande de prêt

Pour gagner du temps dans le traitement de votre dossier de prêt, voici, pour rappel, les documents que vous devez a minima rassembler :

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions complémentaires.

Régimes matrimoniaux : un cadre pour protéger son patrimoine

régimes matrimoniaux : les connaître pour mieux se protéger

Parmi ma clientèle de particuliers et de professionnels, nombreuses sont les personnes mariées. La relation entre les époux est alors encadrée par un régime matrimonial. Des règles juridiques spécifiques déterminent le patrimoine commun ou personnel et précisent comment les biens sont gérés. Il est important de bien connaitre ce cadre pour éviter toute mauvaise surprise en cas de séparation ou de décès du conjoint.

Au cours des entretiens de « découverte » que je mène avec mes clients, je me rends compte, parfois, que le régime matrimonial qui lie le couple n’est pas le mieux adapté. On en discute alors, car il est toujours possible de changer de régime, ou de procéder à une donation au dernier vivant si l’on veut protéger davantage son conjoint.

Les différents types de régimes matrimoniaux

Le choix du régime matrimonial a un effet direct sur le contenu du patrimoine, les pouvoirs des époux et les biens susceptibles de constituer le gage en cas de dettes. Il est donc indispensable de bien connaître les règles de fonctionnement des principaux régimes et de comprendre leur finalité.

En l’absence de contrat de mariage (acte notarié), la communauté réduite aux acquêts est le régime matrimonial par défaut appliqué. Les biens acquis avant le mariage restent ici la propriété personnelle de chacun des époux. Pendant le mariage, les biens et les revenus deviennent communs, sauf lorsqu’ils sont issus d’une donation ou d’un héritage.

Lorsque ce contrat est établi, l'ensemble du patrimoine est mis en commun, quel qu’il soit et quelle qu’en soit l’origine.

A l’opposé, le régime de la séparation des biens permet à chaque époux de conserver la pleine propriété de chaque bien acquis, que ce soit avant ou pendant le mariage. Les patrimoines sont donc indépendants, sauf si bien sûr les mariés achètent un bien ensemble (achat en indivision d’une maison par exemple).

Sans doute le plus méconnu, le régime de la participation aux acquêts peut être considéré comme hybride. En effet, pendant le temps du mariage, les époux vivent sous un régime de la séparation des biens. Ce qui peut être intéressant notamment en cas d’activité professionnelle « risquée » de l’un des deux époux.

Lors de la dissolution du contrat en revanche, ce régime est proche de la communauté universelle : l’époux s’étant enrichi le plus est en effet redevable à son conjoint d’une « créance de participation ». Pour faire simple, disons que si le patrimoine de l’un des deux époux s’est valorisé de 20 000 € pendant le mariage, celui-ci sera redevable d’une créance de 10 000€.

 Modifier son régime matrimonial

Parce que les jeunes mariés ne pensent pas forcément à établir un contrat de mariage, ou parce que les situations de chacun évoluent, il peut être judicieux d’aménager son contrat ou de changer de régime. Le désir de mieux protéger son conjoint et ses enfants, de préserver son patrimoine ou d’optimiser sa fiscalité en cas de transmission peut également motiver ce choix

Ce changement posteriori est possible sous certaines conditions :

 Ce qui change avec la loi de finance 2019

Le changement de votre régime matrimonial va vous coûter plus cher ! Jusqu’à présent, ce changement était gratuit (hormis le coût de rédaction de l’acte par votre notaire). Mais si l’amendement est maintenu, à partir du 1er janvier 2020, en cas de transfert de propriété d’un bien immobilier, tout changement de régime matrimonial sera soumis à un droit d’enregistrement (à hauteur de 125 euros) et à une taxe de publicité (correspondant à 0.715% de la valeur du bien immobilier).

En revanche, il ne sera plus nécessaire d’attendre la fin du délai des 2 ans pour modifier son régime. Enfin, l’homologation judiciaire systématique en présence d’enfants mineurs disparaîtra.

Avant de prendre toute décision, le mieux est d’en parler à un professionnel (qui peut être aussi votre notaire). J’estime que mon travail chez Liins ne consiste pas seulement à proposer le meilleur  placement à mes clients. C'est aussi et surtout de les conseiller sur la meilleure manière de gérer leur patrimoine à tous les stades de la vie. Le cadre juridique d’une relation entre époux est dans ce cadre une composante essentielle à maîtriser.

Frontaliers suisses : où payer vos impôts ?

Frontaliers suisses : où payer vos impôts ?

Dans l’exercice de mon métier de conseil en gestion de patrimoine à Annecy, je suis amené à échanger avec de nombreux frontaliers exerçant leur activité en Suisse. Cette question est alors récurrente : où doivent-ils payer leurs impôts ?

Fin 2018, 172  523 Français exerçaient un emploi en Suisse, soit 55 % des 314 000 frontaliers étrangers travaillant dans ce pays*. Or, le lieu d’imposition n’est pas le même pour tous. Il dépend en fait de plusieurs facteurs. Principalement :

A noter : certaines conditions très spécifiques s’appliquant aux grandes fortunes peuvent également entrer en ligne de compte (mais elles ne concernent qu’une très faible minorité de frontaliers).

Votre lieu d’imposition dépend de plusieurs critères

Pour identifier rapidement le lieu où vous devrez vous acquitter de vos impôts, je vous invite à consulter le tableau ci-dessous :

Vous êtes salarié ou indépendant, travaillant et habitant en suisse =>  lieu d’imposition : la Suisse

Vous êtes indépendant vivant en France et travaillant dans les cantons de : Bâle ville, Bâle campagne, Berne, Genève, Jura, Neuchâtel, Soleure, Valais, Vaud =>  lieu d’imposition : la Suisse

Vous êtes salarié vivant en France, votre fiscalité dépendra du canton dans lequel vous travaillez :

Attention : si vous habitez en France, travaillez dans le canton de Genève et que votre conjoint travaille en France ou dans les cantons suivants Bâle ville, Bâle campagne, Berne, Jura,  Neuchâtel, Soleure, Valais, Vaud, alors vos revenus sont imposés dans le canton de Genève et ceux de votre conjoint en France ou dans les autres cantons cités.

Sachez également que si vous devez payer votre impôt dans un canton suisse, vous devrez également effectuer une déclaration d’impôt en France si vous y résidez.

Au moment de votre déclaration, le plus sûr est de vous faire accompagner par un professionnel afin d’être sûr de respecter les règles (l’administration française n’est malheureusement jamais simple) et de gagner en sérénité. Pour approfondir le sujet, n’hésitez pas à me contacter directement !

Dans un prochain article, je reviendrai sur le statut de quasi-résident et les moyens pour réduire ses impôts en suisse.

Revenus issus de la location meublée : quelles charges déduire ?

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Un propriétaire-bailleur peut réduire les loyers qu’il perçoit. En effet, il est possible de déduire des revenus issus d'une location meublée toutes les charges non recouvrées auprès du locataire. Voici lesquelles et comment procéder.

Réduire ses revenus issus de la location meublée n’a rien d’illégal, ni d’immoral. Il s’agit de tenir compte de la réalité des charges payées par le propriétaire-bailleur pour exploiter le bien. Et ceci est rendu possible car louer un logement est une activité commerciale. A ce titre, les loyers perçus vont suivre le régime fiscal dit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le terme de bénéfices prend ici tout son sens. En effet, qui dit bénéfices, dit une soustraction des dépenses aux recettes. Bien sûr, les charges recouvrées auprès du locataire ne sont pas prises en compte : eau, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères… Par ailleurs, comme la détention d’un bien s’étale sur longue période, il est possible de répartir les dépenses sur plusieurs années en suivant le principe comptable des amortissements. C’est le cas pour toutes les charges d’exploitation d’un bien supérieures à 600 euros. Sous ce montant, la déduction peut se faire en une fois. Dans tous les cas, une condition essentielle : conserver une facture authentique pour chaque charge et pouvoir la présenter en cas de contrôle des inspecteurs des impôts.

Entretien, réparation et travaux

Dans le détail, il existe plusieurs types de charges déductibles des revenus fonciers. D’abord il y a toutes les dépenses liées à l’entretien du bien comme le traitement des boiseries contre les termites ou la dératisation. Il s’y ajoute les réparations et les travaux : plomberie, électricité, chauffage, rafraîchissement du logement, ravalement de façade, changement des huisseries, isolation, agrandissement du bien… Vous pouvez y inclure aussi tous les équipements mis à disposition dans le logement.

 Ensuite, il y a les dépenses liées à la gestion du bien. Concrètement, si vous faites appel à un service de gestion locative, ses commissions et divers frais peuvent être déduites des loyers à déclarer à l’administration fiscale. Attention, si la location s’opère par l’intermédiaire d’un exploitant : ses frais de services ne sont pas déductibles car il a un bail de locataire avec une autorisation de le sous-louer. En revanche, les honoraires du syndic de copropriété ou les frais de gardiennage de l’immeuble, par exemple, sont, eux, éligibles à la déduction. Et dans le cas où vous gérez vous-même le bien, vos frais de correspondance, de publicité et de téléphone également.

Les charges du bailleur et les frais d’acquisition

Puis, il y a les dépenses récurrentes auxquelles le propriétaire-bailleur ne peut pas échapper. C’est-à-dire les impôts fonciers sauf s’il existe une exception précisée au contrat de bail, la cotisation foncière des entreprises, l’assurance de la copropriété, la responsabilité civile de la copropriété, la garantie des loyers impayés si elle est souscrite ou encore les honoraires de l’expert comptable pour établir les calculs des dépenses déductibles et le montant réellement imposable.

Enfin, et surtout, vous pouvez prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien : notaire, intermédiaires dans la transaction... Il ne faut pas oublier les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur, si un emprunt a été contracté pour l’achat du bien. Et cerise sur la gâteau : vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors coût du terrain) et le coût de l’aménagement du bien à proportion de la durée de la détention du bien. Il faut toutefois respecter des limites de temps : 3 à 10 ans pour des travaux ou équipements et de 15 à 30 ans pour l’acquisition du bien.

Au total, chaque année, vous pouvez déduire vos charges dans la limite de vos revenus BIC. Or les premières années, elles peuvent être supérieures. Il est possible de reporter l’excédent sur dix ans sous conditions. Ce qui demande de l’aisance comptable. L’appui d’un professionnel est particulièrement utile non seulement pour ses opérations mais aussi pour choisir le bon modèle d’investissement locatif et le régime fiscal le plus approprié. Tous ne permettent pas la déduction des charges des revenus fonciers.

En savoir plus :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP

Un tuto vidéo pour vous aider à remplir votre déclaration Pinel

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La période des déclarations d'impôt bat son plein. En tant que propriétaire bailleur, vous avez des obligations de déclarations complémentaires. Pas toujours facile de s'y retrouver !

Comme tous les ans, nous accompagnons nos clients dans ces démarches. Cette année, nous vous proposons un tuto video pour vous aider à remplir votre déclaration en toute autonomie :

Et pour les plus distraits, un petit rappel des dates butoirs pour déclarer vos impôts de revenus 2018:

Si vous avez besoin d'être accompagné ou avez des questions, n'hésitez pas à entrer en contact avec l'un des conseillers Liins proches de chez vous. On sait combien on peut se sentir seul devant sa déclaration d'impôt !

Impôt à la source : quel taux d’imposition choisir ?

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Avec le paiement à la source de l’impôt sur le revenu, de nouvelles modalités s’appliquent. Parmi elles, le choix du taux d’imposition. Voici les différentes possibilités et les cas opportuns pour les utiliser.

Par souci de discrétion, les contribuables sont autorisés à moduler leur taux d’imposition appliqué sur leurs salaires par leur employeur. C’est aussi utile pour moduler les sommes prélevées selon que vous pensez payer trop ou pas assez. Dans tous les cas, chaque année, à la suite de votre déclaration de revenus au printemps, il y aura un ajustement. Si vous avez trop versé d’impôts, vous serez remboursé du trop perçu et si vous n’avez pas assez versé, une régularisation sera faite. C’est l’une des nouveautés liée à la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. Mais elle est à utiliser en toute connaissance de cause pour coller au plus près de la réalité de vos revenus.

Les taux personnalisés

L’administration applique deux taux de prélèvement : le taux personnalisé et le taux non personnalisé. Par défaut, c’est le taux personnalisé du FOYER fiscal qui est appliqué. Il correspond exactement au taux d’imposition applicable. Le taux d'imposition sur votre salaire est donc le même pour vous et votre conjoint. Aucune démarche n’est à faire si vous souhaitez ce taux.

Cependant, vous pouvez demander le taux personnalisé INDIVIDUEL afin que les membres imposés dans votre foyer fiscal se voient appliquer un taux en fonction des revenus qu’ils perçoivent. Autrement dit, il s’agit de répartir la fiscalité de la famille en fonction de la contribution de chacun. Il n’est pas nécessaire de vous lancer dans des calculs savants, l’administration l’a fait pour vous. Au moment d’activer l’option sur votre espace personnel, le taux applicable s’affiche automatiquement. Mises bout à bout, les sommes retenues sur chaque membre du foyer correspondront à ce qui doit être versé en application du taux d’imposition global.

Le taux non personnalisé

Pour les contribuables dont les salaires ne représentent pas la seule source de revenus, il est possible de demander l’application du taux non personnalisé. L’employeur recevra un chiffre qui tient compte uniquement des revenus qu’il verse et rien d’autre. Cela revient à appliquer le taux pour une personne seule. A côté, chaque mois, le salarié est prélevé du complément directement par la direction générale des finances publiques.

Par exemple, vous avez un taux d’imposition de 26 % mais celui pour vos seuls salaires est de 11 %. Votre entreprise va retenir 11 % de votre salaire et les impôts vont prélever les 15 % restant. Mais le plus souvent, le taux non personnalisé va être plus élevé que le taux réel d’imposition, car vous bénéficiez de parts fiscales (couple, enfants, personne à charge…). Par exemple, votre entreprise va prélever 22 % au lieu de 12,5 %. Le surplus payé vous sera remboursé après la déclaration des revenus de l’année en cours. Le trop versé en 2019 sera restitué à partir de juillet 2020. C'est pourquoi l’option du taux non personnalisé doit être finement étudié pour bien appréhender l’impact financier que cela représente sur votre budget et vos projets.

Vous souhaitez savoir comment l'Etat a déterminé votre taux d'imposition ? Le site impots.gouv met à votre disposition des fiches permettant de calculer ce taux :

https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2041-spas-cpas/fiche-de-calcul-du-taux-de-prelevement-la-source