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Quelques conseils pour investir dans un logement étudiant

21/09/2020
Les logements étudiants : une forte demande, une bonne rentabilité et des avantages fiscaux : c'est le tiercé gagnant de l'investissement immobilier.

Les logements étudiants… Une demande importante, une rentabilité intéressante et une fiscalité attrayante : c'est le tiercé gagnant de l'investissement immobilier en loueur meublé dans un logement étudiant. A condition bien sûr de sélectionner avec soin l'emplacement et de trouver le bon produit.  

La location d'un bien meublé

Acheter un appartement pour le louer à un étudiant séduit de nombreux investisseurs. Pour profiter d'un rendement et d'une fiscalité plus attrayants, il est souvent (mais pas toujours) conseillé de le louer meublé.

Dans cette perspective, il est opportun d’apporter un certain confort au logement, ce qui aura l’intérêt d’attirer les étudiants qui pourraient hésiter entre plusieurs d’entre eux.  

Un logement loué meublé doit contenir un certain nombre d'équipements :

  • une literie avec couette ou couverture,
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher,
  • une table et des sièges,
  • des étagères de rangement ,
  • des luminaires,
  • le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour l’espace cuisine :

  • un four ou un four à micro-ondes,
  • des plaques de cuisson (intégrées au four ou séparées)
  • un réfrigérateur ET un congélateur (le congélateur peut n’être qu’un compartiment du réfrigérateur),
  • des ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, …),
  • de la vaisselle (assiettes, couverts, verres…).

Nous vous conseillons d'investir dans un logement proche des transports en commun et des principales commodités pour attirer un plus grand nombre d'étudiants.

Le marché étudiant, un marché porteur

Pour vous situer et vous donner quelques chiffres concrets sur le marché, en 2019, la France comptabilisait 2,73 millions d'étudiants inscrits en enseignement supérieur. Autant d’étudiants que de potentiels locataires à la recherche d’un bien pour leurs études. En augmentation depuis 2008 et après une forte croissance liée à la démographie en 2018, ce chiffre ne cesse de progresser. 

Le secteur locatif étudiant est un marché particulièrement attractif de par sa demande supérieure à l'offre. Cette tendance s'explique principalement par un double phénomène : le retard considérable de la France en termes de construction de logements étudiants ; le nombre croissant de jeunes gens à quitter le domicile familial pour entreprendre des études supérieures. 

Cette tendance incite de plus en plus de particuliers à se lancer dans l’investissement d’un bien (studio, petit appartement ou colocation), privilégiés par les étudiants.

Profiter de l'amortissement LMNP

La principale différence entre une location vide et une location meublée, c'est qu'en louant meublé, vous pouvez profiter du statut de lueur meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui change la manière de déclarer vos revenus issus de la location, ce qui a un impact sur le mode de calcul de votre impôt.

Ce statut est fiscalement avantageux, dans la mesure où les loyers sont taxés en qualité de Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de revenus fonciers.

Ainsi, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire de vos recettes non seulement toutes vos charges, vos intérêts d'emprunt, mais aussi amortir la valeur du bien et du mobilier (si bien que dans la plupart des cas, vous n'aurez pas à payer d'impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années).

Ce statut nécessite néanmoins de tenir une comptabilité, et d'ouvrir en amont un numéro de SIRET . Cette obligation de SIRET s’applique à toutes les locations meublées (qu’elles soient professionnelles ou non professionnelles).

Choisir une ville attractive 

Un investissement locatif, s'il est judicieusement réalisé, peut vous permettre de démarrer la constitution d'un patrimoine immobilier puis de percevoir un complément de revenu. Mais pour assurer la réussite de ce projet d'investissement locatif et éviter notamment la vacance locative, il est impératif de se renseigner sur le marché immobilier local et sur les campus les plus attractifs de France. En effet, les étudiants ne sont pas répartis de la même manière sur le territoire français.  

Il existe quatre grands axes à prendre en compte :  

  • Le nombre d’étudiants à la recherche d'un logement
  • Plus globalement, la demande locative : dans certaines zones, la pénurie des logements étudiants augmente la demande. 
  • Le montant moyen des loyers, et plus largement la rentabilité de l'opération, calculée en fonction notamment du prix d'achat, des loyers et des charges

De manière générale, les villes étudiantes comme Paris, Lyon, Montpellier, Toulouse, Marseille, Nantes, Grenoble sont des villes attractives plébiscités par les étudiants.

Privilégier un quartier stratégique

Au delà du choix de la ville, il faut que le quartier soit proche des universités ou particulièrement bien desservi par les transports en commun. Il est également important que le quartier soit animé, proche du centre-ville, ou, à défaut, doté de commerces de proximité (peu d’étudiants disposent d’un moyen de transport individuel). 

Parfois, une résidence bien desservie en transports pour rejoindre rapidement un campus peut offrir un meilleur rapport qualité prix qu’une logement située aux pieds des amphithéâtres. L’erreur serait d’investir dans un logement situé loin des études ou des centres d’intérêts des étudiants

Vous l’avez compris, acheter un appartement pour le louer à un étudiant en statut LMNP peut être particulièrement intéressant. Tout dépend néanmoins de votre pression fiscale, de votre horizon d'investissement, de votre envie, ou non, d'avoir à gérer un bien immobilier (il existe un autre type d'investissement locatif à destination des étudiants où la gestion est supportée par l'exploitant de la résidence étudiante). N'hésitez pas à vous renseigner !

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Davy BUENOS
https://www.liins.fr/nos-equipes-liins/gestion-patrimoine-paris/
Fidèle à Liins depuis plus de 14 ans , Davy dirige sur Paris une équipe de 10 consultants, tout en s'occupant avec la même passion de ses clients et de leurs recommandations. Certains diront qu'il est hyperactif, d'autres qu'il a le goût du challenge. Ce qui est sûr, c'est qu'il est dans le travail comme il est dans la vie, entier.

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