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Pinel : que faire au terme de la période de défiscalisation ?

20/11/2019
Pinel : et parès ?

C’est un sujet dont on parle (trop ?) peu. Un investissement locatif dans l’immobilier neuf de type Pinel ne doit pas se considérer sur la seule période de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans). Certes, cette période est particulièrement intéressante pour le contribuable car elle est synonyme d’une forte réduction d’impôt. Néanmoins un investissement doit toujours se considérer sur la durée : les conditions de gestion ou de revente post-défiscalisation auront un impact direct sur la rentabilité globale de l’investissement. C’est pourquoi il est important de bien anticiper cette sortie du régime fiscal.

Au terme de la période d’engagement, dressez un premier bilan

Avant toute décision, il est utile d’analyser la période de location écoulée :

  • Votre bien a-t-il été loué en continu ?
  • Avez-vous eu des difficultés à le louer ?
  • La gestion du bien a-t-elle été contraignante ?
  • Quelle est la situation du marché immobilier et du marché locatif ? Comment a-t-il évolué depuis votre achat ?

Répondre à ces questions vous permettra d’y voir plus clair, et vous aidera à vous orienter vers l’une des 3 solutions qui s’offrent à vous : vendre le bien, continuer à le louer, ou, pourquoi pas, l’occuper (vous ou vos enfants par exemple).

Continuer la location

Si vous n’avez aucun problème à louer votre appartement, c’est que ce dernier répond à une vraie demande. Dans ce cas, pourquoi alors ne pas continuer à le louer ? Surtout que, sorti du cadre de la défiscalisation, vous n’êtes plus soumis aux plafonds de loyers Pinel. Vous pouvez donc fixer librement le montant du loyer (restez néanmoins dans les prix du marché). Selon l’état du logement, la fin de la période de défiscalisation peut être la bonne occasion de faire quelques travaux pour le rendre plus attractif, des travaux que vous pourrez déduire.

Le statut de loueur meublé

En parlant de recettes, si vous souhaitez continuer à louer votre bien, il peut être intéressant de vous orienter vers la location meublée non professionnelle. L’intérêt de ce dispositif se mesure en regard de votre tranche marginale d’imposition et plus largement de votre situation fiscale. Mais cette solution s’avère souvent plus avantageuse fiscalement que la location nue. Car qui dit loyers encaissés dit imposition de ces loyers, une imposition à laquelle vous risquez d’être d’autant plus sensible que vous ne profiterez plus de la réduction Pinel. Ce statut LMNP vous offre la possibilité de déduire de vos recettes (loyers) vos charges et d’amortir la valeur du bien ; ce qui vous permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs (ou de les diminuer fortement).

Revendre le bien

Si vous ne voulez pas continuer à louer votre bien pour récupérer votre capital ou éviter toute contrainte de gestion, la vente est indiquée. Néanmoins, là encore, pas de précipitation.

Attendez si vous le pouvez que votre locataire ait quitté les lieux. Un appartement occupé n’intéresse le plus souvent que les investisseurs, qui de manière générale, cherchent à baisser les prix dans un objectif de rentabilité locative.

Mais surtout, si vous vendez au lendemain de la période de défiscalisation, votre bien sera directement en concurrence avec les appartements voisins (achetés en même temps par d’autres investisseurs). Ce qui aura pour effet de tirer les prix vers le bas. Ainsi, avant toute démarche, renseignez-vous auprès de la copropriété sur les appartements à la vente dans votre résidence.

Profiter du bien pour vous ou vos proches

Enfin, vous pouvez très bien décider de conserver le bien pour vous : que ce soit pour bénéficier d’un pied à terre ou loger votre enfant par exemple. Dans cette perspective, sachez qu’en qualité de propriétaire, vous pouvez prendre congés de votre locataire. Pour ce faire, vous devrez adresser à votre locataire un « congé pour reprise », notifié 6 mois avant la date de fin d’échéance du contrat du bail.

Ne vous précipitez pas à l’issue de votre période d’engagement. La sortie du dispositif de défiscalisation est une étape importante pour consolider la rentabilité de votre investissement. Certes il s’agit de tenir compte de vos objectifs, mais il est également important de considérer votre nouvelle situation fiscale et patrimoniale et de prendre en considération du contexte économique (état du marché, concurrence avec d’autres logements…).

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Baptiste Pannetier
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Depuis 2014, Baptiste transmet son énergie et son savoir auprès de ses clients, mais aussi de ses collaborateurs. Il a toujours beaucoup de questions à poser ! C'est sa manière de manifester son intérêt et son enthousiasme, mais aussi de lever toutes les incertitudes. Car, pour Baptiste, sérénité et confiance sont indissociables d'un investissement réussi.

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