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Pouvez-vous augmenter le loyer d'un logement qui sort d'un dispositif fiscal ?

22/12/2020

Vous avez acheté puis loué un logement dans le cadre du dispositif Scellier, Duflot ou Pinel en respectant les plafonds de loyer définis par le cadre législatif. Aujourd'hui, vous arrivez au terme de la période de location encadrée par la loi, et souhaitez peut-être revaloriser le montant du loyer. Voyons les possibilités qui s'offrent à vous.

Le logement est actuellement loué

Dans le cas où votre logement est occupé, et même si la période d'investissement défiscalisant est terminée, vous ne pouvez pas augmenter le loyer en cours de bail, pour le mettre au prix du marché par exemple.

Néanmoins, vous avez bien sûr toujours la possibilité de réviser le loyer une fois par an en vous référant à l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.

L’Indice de référence des loyers s’applique aux biens loués vides comme aux locations meublées. Son augmentation est en général très voisine de l’inflation, et correspond à cette formule :

Calcul de l'augmentation du loyer =

montant actuel du loyer (hors charges) x indice de référence du loyer du dernier trimestre

/ indice de référence du loyer du dernier trimestre de l'année précédente.

Pour être en mesure de procéder à cette augmentation, vous devez avoir inscrit la clause de révision de loyer dans le bail (il s'agit d'une pratique courante). La date de révision est alors celle indiquée dans le contrat.

Vous faites entrer un nouveau locataire

Les règles diffèrent selon la zone géographique de votre logement.

En zone tendue

Pour rappel, les zones tendues sont les zones de plus de 50 000 habitants dans lesquelles la demande de logements est supérieure à l'offre. Ces zones, qui concernent près de 50% de la population, sont définies par décret (pour savoir si votre logement est dans un commune concernée, je vous invite à vous rendre sur https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues).

Dans ces zones, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locations ; la loi indique en effet que  le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire (ce montant doit d'ailleurs être mentionné dans le bail).

Bonne nouvelle toutefois pour les retardataires. Si vous n'avez pas révisé le loyer au titre de la révision annuelle, vous pourrez procéder, à l'arrivée du nouveau locataire, à une augmentation du loyer correspondant à la prise en compte cet indice.

En zone tendue, avec des loyers encadrés

Quelques communes situées en zone tendue ont mis en place un encadrement des loyers complémentaires : c'est le cas de Paris, Lille, et bientôt Bordeaux, Grenoble, Lyon, Villeurbanne ou encore Montpellier. Dans ces villes, le loyer ne peut être plus élevé que le loyer du précédent locataire et ne pas dépasser un loyer de référence majoré (qui dépend notamment du quartier) fixé chaque année par décret.

Dans les zones non-tendues

Si vous louez votre ancien logement Scellier ou Pinel à un nouveau locataire dans une zone détendue, vous pouvez fixer librement le montant du nouveau loyer.

Les exceptions à la règle

Dans le cadre d'une location en zone tendue, certaines situations vous permettent tout de même d'augmenter votre loyer.

C'est le cas si votre logement est resté vide pendant plus de 18 mois après la fin du dispositif. Vous êtes alors dans votre droit de fixer le loyer qu'il vous plait.

Par ailleurs, si vous décidez de rénover votre logement par des "travaux d'amélioration", vous avez la possibilité d'augmenter jusqu'à 15% du montant de vos travaux TTC. Pour cela, le montant des travaux doit correspondre à au moins 50% du montant du loyer annuel du précédent locataire.

N'oubliez pas que des logements au goût du jour, fonctionnels et bien décorés, se louent toujours beaucoup plus facilement, ce qui permet aussi de réduire les périodes de vacances locatives.

N'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions complémentaires.

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Yves THEZE
https://www.linkedin.com/in/yvestheze/
14 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, dont près de 10 ans chez Liins, font de Yves un pilier sur lequel chacun aime s'appuyer. Celui que l'on surnomme chez nous « Monsieur Aide à la déclaration » apprécie particulièrement ce moment de l'année où il accompagne ses clients dans l'exercice parfois délicat de la déclaration d'impôt ! Et quand il n'est pas dans les chiffres ou le conseil, il aime se plonger dans les voyages et la mer. Triathlète depuis maintenant 3 ans, Yves a l’endurance pour s’occuper de ses clients.

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