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Quels travaux pour réaliser une plus-value immobilière ?

23/02/2021

Lorsque vous faites l'acquisition d'un bien immobilier, vous espérez à terme dégager une plus-value, surtout dans le cadre d'un investissement. C'est en tout cas un élément à prendre en compte pour calculer la rentabilité de l'opération. Mais alors, quels travaux envisager pour booster cette plus-value ? Dans quelles mesures serez-vous imposable ? Je réponds à ces questions dans cet article.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière lorsque vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté. On parle ici de la différence entre le "prix de vente" et le "prix d’acquisition". A l'inverse, si le prix de revente est inférieur au coût d'achat, on parle de moins-value.

Par prix d'acquisition, on entend le prix d'achat du bien, auquel on ajoute certains frais, dont les plus fréquents sont principalement :

  • Les charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat
  • Les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire)
  • Les dépenses liées aux travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Comment réaliser une plus-value immobilière ?

Bien sûr, l''emplacement de votre bien est le critère le plus important : il influencera en grande partie la valeur de votre bien, à moyen comme à long terme.

Mais vous pouvez également valoriser votre bien et donc espérer une plus-value en l'entretenant et en effectuant des travaux. Penchons-nous sur les travaux qui, demain peuvent vous faire gagner de l’argent.

Réaliser des travaux énergétiques

La rénovation énergétique, si votre logement est ancien, est quasiment incontournable lorsqu'on souhaite réaliser une plus-value. Les logements qui consomment moins se vendent logiquement mieux que les logements énergivores. Pensez donc à...

  • changer vos vieux chauffages électriques,
  • isoler le plancher et les combles
  • isoler les murs extérieurs,
  • changer vos fenêtres…

Aujourd'hui, les futurs acheteurs redoutent de plus en plus les logements avec de mauvais équipements énergétiques, car ils sont synonymes de frais supplémentaires. Avec un DPE compris entre E & G, le prix de vente de d'un bien immobilier chute considérablement, en raison des futurs travaux énergétiques à entreprendre. Vous avez donc tout intérêt à revoir les installations de votre bien avant sa mise en vente !

Pour vous donner un indicateur, les logements avec de bons indices énergétiques (entre A & B), voient le prix de vente de leur bien grimper d'au moins 10%, selon la zone géographique.

... en profitant de la Prime Rénov

Ces améliorations sont facilement envisageables grâce à MaPrimeRénov (anciennement Crédit d'impôt pour la transition énergétique), l'aide financière accordée par l'Etat pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Pour prétendre à cette aide, vous devez remplir certaines conditions :

  • Etre propriétaire de l'habitation, que vous soyez occupant, bailleur ou copropriétaire. Tous les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ et dont les devis auront été signés à compter du 1er octobre 2020 pourront bénéficier de cette aide. Les dossiers devront être déposés à partir de juillet 2021.
  • Avoir un logement construit depuis plus de 2 ans
  • Faire réaliser vos travaux par un artisan labelisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)

Le DPE a un réel impact sur le prix d’un logement. C’est un fait : plus votre logement est vert, plus son prix de vente augmente.

Aménagez votre intérieur

Donnez lui un coup de jeune

Un simple coup de peinture peut donner un nouveau souffle à votre habitation : pensez au Home Staging ! Grâce à cette méthode, pas besoin de changer de meubles, juste de les moderniser (changement de couleurs, de plan de travail, de poignées …) !

Agrandissez votre bien

Autre astuce : l'agrandissement de votre bien, en cassant les cloisons. Cela vous permettra de donner du volume à votre bien, et potentiellement d'augmenter son prix de vente.

Aménagez vos combles

Si vous avez des combles à aménager, sachez qu’il s’agit d’une vraie mine d’or. L’aménagement de combles permet d’agrandir la surface de votre bien et boostera inévitablement son prix de vente.  

La fiscalité des plus-values immobilières

Si la plus-value ​​sur une résidence principale soit exonérée d'impôt, ce n'est pas le cas pour la résidence secondaire ou l'investissement locatif.

Résidence principale

La plus-value réalisée sur votre résidence principale n'est pas imposable. Elle reste aujourd'hui l'une des principales niches fiscales dans le secteur de l'immobilier : vous ne payerez ni impôt ni prélèvement sociaux sur le bénéfice réalisée sur la vente de votre bien.

Bien autre que sa résidence principale

Tous biens que vous possédez, autre que votre résidence principale (résidence secondaire, bien locatif...), sont soumis à un impôt en cas de plus-value immobilière.

Cette plus-value est soumise à la fois :

  • à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %,
  • aux prélèvements sociaux, à un taux global de 17,2% .

Si la plus-value sur la résidence secondaire est supérieure à 50 000 €, un taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % s’applique.

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. La fiscalité tombe à zéro au bout de 30 ans.

L'exonération de la plus-value est possible dans les cas suivants :

  • si le montant de la plus-value sur la résidence secondaire est inférieur ou égal à 1 000 €.
  • pour un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € ;
  • si le logement est vendu dans le but de financer une résidence principale (pour peu que vous n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession);
  • en cas de cession à un bailleur social ;

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Yves THEZE
https://www.linkedin.com/in/yvestheze/
14 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, dont près de 10 ans chez Liins, font de Yves un pilier sur lequel chacun aime s'appuyer. Celui que l'on surnomme chez nous « Monsieur Aide à la déclaration » apprécie particulièrement ce moment de l'année où il accompagne ses clients dans l'exercice parfois délicat de la déclaration d'impôt ! Et quand il n'est pas dans les chiffres ou le conseil, il aime se plonger dans les voyages et la mer. Triathlète depuis maintenant 3 ans, Yves a l’endurance pour s’occuper de ses clients.

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