Publié le 2 mai 2019

Un propriétaire-bailleur peut réduire les loyers qu’il perçoit. En effet, il est possible de déduire des revenus issus d'une location meublée toutes les charges non recouvrées auprès du locataire. Voici lesquelles et comment procéder.

Réduire ses revenus issus de la location meublée n’a rien d’illégal, ni d’immoral. Il s’agit de tenir compte de la réalité des charges payées par le propriétaire-bailleur pour exploiter le bien. Et ceci est rendu possible car louer un logement est une activité commerciale. A ce titre, les loyers perçus vont suivre le régime fiscal dit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le terme de bénéfices prend ici tout son sens. En effet, qui dit bénéfices, dit une soustraction des dépenses aux recettes. Bien sûr, les charges recouvrées auprès du locataire ne sont pas prises en compte : eau, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères… Par ailleurs, comme la détention d’un bien s’étale sur longue période, il est possible de répartir les dépenses sur plusieurs années en suivant le principe comptable des amortissements. C’est le cas pour toutes les charges d’exploitation d’un bien supérieures à 600 euros. Sous ce montant, la déduction peut se faire en une fois. Dans tous les cas, une condition essentielle : conserver une facture authentique pour chaque charge et pouvoir la présenter en cas de contrôle des inspecteurs des impôts.

Entretien, réparation et travaux

Dans le détail, il existe plusieurs types de charges déductibles des revenus fonciers. D’abord il y a toutes les dépenses liées à l’entretien du bien comme le traitement des boiseries contre les termites ou la dératisation. Il s’y ajoute les réparations et les travaux : plomberie, électricité, chauffage, rafraîchissement du logement, ravalement de façade, changement des huisseries, isolation, agrandissement du bien… Vous pouvez y inclure aussi tous les équipements mis à disposition dans le logement.

Ensuite, il y a les dépenses liées à la gestion du bien. Concrètement, si vous faites appel à un service de gestion locative, ses commissions et divers frais peuvent être déduites des loyers à déclarer à l’administration fiscale. Attention, si la location s’opère par l’intermédiaire d’un exploitant : ses frais de services ne sont pas déductibles car il a un bail de locataire avec une autorisation de le sous-louer. En revanche, les honoraires du syndic de copropriété ou les frais de gardiennage de l’immeuble, par exemple, sont, eux, éligibles à la déduction. Et dans le cas où vous gérez vous-même le bien, vos frais de correspondance, de publicité et de téléphone également.

Les charges du bailleur et les frais d’acquisition

Puis, il y a les dépenses récurrentes auxquelles le propriétaire-bailleur ne peut pas échapper. C’est-à-dire les impôts fonciers sauf s’il existe une exception précisée au contrat de bail, la cotisation foncière des entreprises, l’assurance de la copropriété, la responsabilité civile de la copropriété, la garantie des loyers impayés si elle est souscrite ou encore les honoraires de l’expert comptable pour établir les calculs des dépenses déductibles et le montant réellement imposable.

Enfin, et surtout, vous pouvez prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien : notaire, intermédiaires dans la transaction... Il ne faut pas oublier les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur, si un emprunt a été contracté pour l’achat du bien. Et cerise sur la gâteau : vous pouvez amortir le prix d’acquisition (hors coût du terrain) et le coût de l’aménagement du bien à proportion de la durée de la détention du bien. Il faut toutefois respecter des limites de temps : 3 à 10 ans pour des travaux ou équipements et de 15 à 30 ans pour l’acquisition du bien.